不動産売却の経験が豊富な人はそうそういません。特に初めての場合は分からないことも多いですよね。

不動産屋選び・売却価格の相場・引渡し時期・節税など、知っておくべきことは多岐にわたりますし、どれも重要です。

家の売却には何千万円という金額が動きます。

「あー!知らなかった!」では悔やんでも悔やみきれません。

そこで知らないことにより発生する不利益を事前に回避するために、ここでは不動産売却の基本的な流れ6ステップをまとめました。

まずは全体像を把握することで、あなたの売却活動のヒントをみつけてください。

不動産売却の流れ1:事前準備

不動産売却相場

1)不動産売却の相場を調べる

まずは相場勘を養うため、近隣の土地や家の価格を調べましょう。

そうしておくことで、いざ不動産屋に査定を依頼した際に、その査定額が妥当なのか分かりやすくなります。

いま売りに出されている中古物件情報サイトを参考にするのもいいですし、実際の不動産売買価格データをまとめた国土交通省の「土地総合情報システム」の活用もおすすめです。

インターネットを使えば5分くらいでサクっと下調べは終わります。家を安売りしないためにも確認しておきましょう。

土地総合情報システムの使い方

2)不動産屋に伝える希望条件をまとめる

実際の売却活動はプロの不動産屋に任せた方が無難です。

しかし、あなたの希望をハッキリさせておかないと、後々になって「こんなはずじゃなかったのに・・・」という事態が起こりかねません。

あからじめ希望条件をまとめておくことで、それに合わせて不動産屋に販売活動をしてもらえます。

また売買交渉がいざ始まった際にも、自分の希望と大きく外れていないか立ち返るのに便利です。

最重要事項は「いくらで売るか」「いつまでに売るか」の2点です。

いくらで売るか

いざ物件を売りに出してみた結果、買主の反応によっては必要に応じて販売価格を値引きする必要もでてきます。

でも不動産屋や買主に言われるがままズルズルと値引きしてしまっては意味がありません。

「いくらで売るか」あるいは「応じるのは査定額から〇〇万円の値引きまで」と自分なりの基準を設定しておきましょう。

「意味ある」値引きのコツ

いつまでに売るか

これには色々なケースが考えられます。

転勤による売却の場合は、タイムリミットが迫っていることが多いでしょう。

住み替え(買い替え)を希望している場合は、今の家の売却の目途が立たないと新しい家の購入活動が本格化できないケースが多いでしょう。

あるいは「〇ヶ月以上買い手が見つからなければ売り出し価格を下げる」のような戦略を立てるケースもあるでしょう。

いずれにしても売却のタイムリミットによっては、仲介による売却ではなく、買取という方法を選択した方が良い場合もあります。

こうした見極めをプロの不動産屋にしてもらうためにも、伝えるべき希望はしっかりと考えておきましょう。

住み替えのコツ

買取とは

3)不動産売却のための最低限の知識を得る

損したくないなら、知識があるに越したことはありません。

下記の記事などはきっとあなたの役に立つはずです。

家を売りたい理由から選ぶ3通りの売却方法

不動産売却の際にかかる費用一覧

不動産売却で損しないために不動産一括査定がおすすめな3つの理由

不動産売却の流れ2:複数の不動産屋に家を査定してもらう

不動産一括査定

下調べが終わったら、具体的に「今いくらで家が売れるのか」査定をしてもらいます。

一口に不動産屋といっても「立地」「種別」「用途別」など物件条件によって得手不得手がありますので、査定額もマチマチです。

決して1社だけに査定を依頼するのではなく、複数の会社から「相見積もり」をとり査定額を比較するようにしましょう。

実家売却を任された娘 イエ子
我が家は無料で利用できる不動産一括査定サイト「HOME4U」を利用しました。
不動産査定
我が家の不動産価格査定報告書

HOME4U(ホームフォーユー)我が家が活用した不動産一括査定サイトです。

大手から地域密着まで、厳選された不動産屋の中から最大6社まで、査定額をまとめて取り寄せられるので、1社1社に問い合わせる手間がかからず、簡単に複数社の比較ができます。

あのNTTデータグループの運営なのでセキュリティも万全。もちろん無料で使え、20万件以上の売却査定実績もあるので安心して利用できました。

不動産一括査定を依頼する→

不動産 売却の流れ3:不動産屋の決定

不動産屋の選び方

売却を依頼する不動産屋を絞っていきます。

査定額「だけ」で決めるのは危険です。

  • 査定額
  • 不動産売却に関する知識量
  • 誠実さ
  • 迅速さ

など様々な観点から選んでいきましょう。

不動産屋の選び方のコツ

不動産屋への仲介手数料はいくら?

3種類ある媒介契約とは

不動産売却の流れ4:家の売り出し開始

家を売りたい

いよいよ売り出し開始です。

不動産屋とよく相談し、希望価格と相場をすり合わせた上で価格を決定しましょう。

販売活動は不動産屋によって異なりますが、昔ながらの折り込み広告や情報誌への掲載の他に、最近は中古物件情報サイトに家の情報・写真・動画などを掲載する場合が多いです。

掲載完了の連絡が不動産屋からきたら、必ず目視で確認しましょう。

我が家がそうだったのですが、場合によっては掲載されている情報に不備がある場合もあります

また中古物件ゆえ、写真の見せ方もとても重要です。

基本的には不動産屋さんが査定時などに撮影した写真が使われがちですが、少しでも見栄えがするよう、場合によってはあなた自身で撮影した写真を使ってもらうよう担当者に伝えるのもいいですね。

外観の写真は遠く離れた位置から真横に撮るよりは、建物の下から上に向かって撮った方が迫力が出ます。

室内の写真は生活感が出ないように、片づけてから撮影します。

もしお持ちなら広角レンズを使って水平に、明るく広く感じられるように撮るといいです。

また眺望がいい場合には、その写真も載せてもらうと良いですね。

住み替え希望の母 イエ美
我が家では晴天の日に外観・室内とも撮り直し、これらの写真と差し替えてもらうようにしました。
実家売却を任された娘 イエ子
写真は、午後よりも、午前の柔らかい光の時に撮影すると綺麗に撮れますよ。

 

売り出しが始まると、内見(内覧)も始まります。

内見は買手にアピールする絶好のチャンスです。

よほど好条件の物件でない限りそう頻繁にあるものではないので、その1回1回に全力をつくしていきましょう。

あなたの家の魅力はあなたが一番知っていますので、積極的にかかわっていきましょう。

なお物件の魅力を伝えるだけではなく、不具合がある場合には事前に伝えておくことです。

初めに説明をされていれば気にならない不具合でも、後から分かれば不信感の元となります。

買主の心を掴む内見のコツ

住宅ローン減税の適用物件ならアピール

不動産売却の流れ5:不動産売買契約の締結

不動産売却

条件交渉などを経て、晴れて合意が得られれば売買契約を締結します。

ここまでくればもうひと踏ん張りです。

いったん契約を締結すると、簡単に解除することは出来ません。

契約内容に齟齬がないか最終確認をした上で、慎重に契約を行ってください。

不動産売買契約時に用意すべきもの

【必要書類】

  • 登記済権利書または登記識別情報
  • 実印
  • 印鑑証明書(3カ月以内のもの)
  • 固定資産税・都市計画税納付書
  • 本人確認書類(運転免許証など)

各書類の詳細はこちら

【諸経費】

  • 印紙代
  • 仲介手数料の一部

各費用の詳細はこちら

不動産購入申込書で確認すべき7つの項目

必要書類と契約書の確認ポイント

火災保険を解約するタイミング

不動産売却の流れ6:家の引渡し

不動産売却

無事に売買契約が締結すれば、物件の引き渡しへと進みます。

契約後から引き渡し時までに、売主は抵当権など権利義務関係が買主に影響しないよう処理をしなければなりません。

付帯設備表と物件状況報告書

引き渡し当日の流れ

家の引き渡し日には、次のようなものを買主に渡したり伝えたりできるよう事前準備が必要です。

  • 置いていくエアコンや給湯器など各種設備のマニュアル
  • ゴミ置き場の場所
  • ゴミ出しのルールや清掃当番について
  • 住宅履歴情報のID(住宅履歴情報の登録者のみ)

また住み替えであれば、引き渡し日までに引越し(退去)も完了しなければなりません。

また売主自身の手続きで忘れがちなのが下記のようなものです。

  • ガス・水道・電気などの公共料金の精算
  • 住民票の異動
  • 郵便の転送届け
  • 駐輪場や駐車場の解約
  • 管理組合への連絡と組合員の資格喪失の届け出(マンションの場合/管理費や修繕費の積立金引き落としを止めるため)
  • 金融機関に連絡(住宅ローンが残っている場合/引き渡し日の1カ月前までに連絡すると手続きがスムーズ)

さらに家計に関わってくるのが売却後の税金です。

節税できる特例がないかの確認も行いましょう。

不動産売却に伴う税金一覧

譲渡所得税とは

取得費・譲渡費用・特例の活用で節税

 


不動産一括査定

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