「家の売却は不動産屋選びが9割!」といわれるぐらい、不動産屋選びは重要になります。

後から後悔することがないよう、この記事では

  • 信頼できる不動産屋を見極める5つのポイント
  • 頼れる営業担当者を見極める5つのポイント

合計10コのポイントについてお伝えします。

信頼できる不動産屋の選び方 5つの見極めポイント

マンション売却

まずは信頼できる不動産屋の見極めポイント5つについてお伝えしていきます。

1)売却ノウハウがある

レインズ(※)の導入により、今や大手不動産屋でも地域密着型の不動産屋でも、抱えている物件情報は基本的に同じです。

そのため、いかに売却ノウハウに長けているかが重要になってきます。

※レインズとはReal Estate Information Network Systemの頭文字をとった略語。国土交通省が運営・管理する、日本中の物件売買情報をリアルタイムで検索できる不動産屋向けのシステムのことです。

 

インターネット広告を豊富に出してくれる

売却ノウハウは多岐にわたりますが、販売促進力もそのうちの1つです。

今はインターネット広告が欠かせません。

4大不動産ポータルサイト「オウチーノ」「スーモ」「ホームズ」「アットホーム」ののうち、可能ならば4つ全て、最低でも3つに広告を出してもらえるかは不動産屋を選ぶ際の判断材料の1つです。

大手不動産屋の中には、広告費のかからない自社サイトにのみ情報を載せて終わりという会社もあります。自社サイトだけでは幅広いユーザーに情報を届けることはできないので、どういう不動産ポータルサイトに広告を掲載してもらえるのか確認しましょう。

 

ホームインスペクション、既存住宅売買瑕疵保険、住宅履歴に対応している

国が中古住宅を活用する住宅政策に転換したことにより

は政府が後押ししている比較的新しい取り組みです。

中古住宅を売りやすくするには、買主の不安を解消してあげることが一番。

「欠陥があるかもしれない中古住宅」を「安心して購入できる中古住宅」にしようというものなのですが、勉強不足な不動産屋や、知っていても面倒だから積極的に売主に教えない不動産屋もいるようです。

あえて「既存住宅売買瑕疵保険に興味があるんですけど、どこがおすすめですか?」とこちらから話題を振ってみることで、その不動産屋の知識量を推測してみてもいいですね。

既存住宅売買瑕疵保険を取り扱っているのは国土交通省から指定されている5社だけなので(2016年4月現在)、プロの不動産屋ならば答えやすい質問のはずです。

2)売却の手順を分かりやすく説明してくれる

家の売却は人生に1回あるかないかなので、分からないことも多いですよね。そこで、まずは全体像を把握することで今後の計画を立てやすくなります。

また住み替えの場合は資金計画やタイミングが難しく、手順を間違えると、売却も購入も納得できない事態に陥ってしまいます。

「○○のタイミングで売り、○○ぐらいの売却代金が入り、○○ぐらいの手数料と税金がかかるので、住宅ローンの返済や頭金を考慮すると、○○のぐらいの物件が購入できるようになると思います」

というような今後の流れをきちんと話してくれる不動産屋を選びましょう。

またメリットだけでなく、デメリットもきちんと話してくれるとなお良いですね。

家を売却する流れ・手順

3)ホームページの情報が充実している

ホームページは会社の看板なので、売買情報が充実していれば買い手も集まりやすくなります。

また情報量の多さだけでなく、更新頻度も大切なポイントです。最新情報が反映されているか確認しましょう。

さらに経営方針、事業実績、コンプライアンス(法令遵守)に対する方針も確認すると、会社の姿勢を知る目安になります。

4)リフォームの提案ができる

中古住宅の売買にリフォームはつきものです。

内見の際、買主からは「リフォームが必要なのはどの部分で、いくらぐらいかかりますか?」と営業担当者によく質問されます。(やはり売主には直接質問しずらいですもんね)

ここで
「システムキッチンの交換はした方がいいですね。だいたい100万円くらいですかね~。」
と大雑把な回答をされてしまうと、

買主はその情報を鵜呑みにして
「物件価格+100万円か…」
と判断してしまいます。

こうした対応ではなく、リフォーム会社もしくはリフォーム担当者に内見時に同席してもらい、正確で具体的なリフォームの見積もりを出せる不動産屋だと安心です。

買主にとって具体的なイメージができるので、購入を決断しやすくなります。

5)売却にかかる税金に詳しい

一戸建ての売却にあたっては様々な税金が絡んできます。

そこで自社ホームページで税金の情報を公開していたり、パンフレットを制作していたりなど、税金について詳しい情報を提供している不動産屋かどうかは大切なポイントになります。

要件を満たせば控除を受けられる税目もあるので、知っているか知らないかで大きく変わってきます。

一戸建ての売却にかかる税金一覧

一戸建ての売却にかかる費用一覧

頼れる営業担当者の選び方 5つの見極めポイント

不動産営業担当者の選び方

どんなに良い不動産屋でも、結局は営業担当者次第というところも実際問題はあります。

そこで相性の問題とは別に、次は頼れる営業担当者を見極める5つのポイントをお伝えします。

1)デメリットも隠さず、適切なアドバイスをくれるか

一戸建て売却が成功するか否かは、きっとあなたの人生設計に大きくかかわってくるはず。そのため、やはり誠実に対応してくれる人かどうかが最初のポイントになってきます。

売却価格をはじめ、何か判断をしないといけない時は、メリットだけでなく、デメリットも隠さずにきちんと説明してもらいたいですよね。

すぐに誠実な人かどうかを見極めるのは難しいと思いますが、査定の段階で「今が売り時です」「すぐに売った方が良い」などと進めてくる担当者は要注意です。

なぜ今が売り時なのかを明確に説明してくれる担当者ならいいのですが、ただ早く専任媒介契約を取りたいだけという担当者には気をつけましょう。

2)対応が素早いか

内覧希望者や購入検討者からの問合せに対してはスピーディーに対応しないと、タイミングを逃し、売れるものも売れなくなってしまいます。

そのため仕事が速い担当者かどうかは重要です。

査定段階から、事務連絡等で素早い対応をしてくれているかは要チェックです。

3)不動産売買に関する基本的な税金の知識があるか

自社ホームページやパンフレットで不動産売却に伴う税金の知識を紹介している不動産屋はあります。しかし担当者がそれを理解していなければ意味がありません。

担当者が控除や特例を知らなかったために、売主や買主が税金面で有利な情報を伝られず、売買活動を進めることができないという恐れもあります。

当サイトの税金関連記事を読んだうえで、

「売却にあたってはどのくらい税金がかかるのか」
「どんな控除や特例があるのか」

など、あえて税金に関する質問をいくつかしてみましょう。

仮に即答できなくても、すぐに調べるというスピーディーな対応はして欲しいです。

4)不動産業界に関する知識の更新がされているか

上述の不動産屋の見極めポイントでもお伝えしましたが、中古物件の流通を活性化させるべく

は政府が後押ししている新しい取り組みです。

これらの知識がないと、せっかく高く売れる物件も高く売れなくなってしまいます。

プロの不動産屋だからこそ、不動産業界や中古住宅市場について勉強をし続け、常に最新情報を持っていて欲しいものです。

「既存住宅売買瑕疵保険に興味があるんですけど、どこがおすすめですか?」
「ホームインスペクションの無料サービスは提供されていますか?」

と、あえてこちらから話題を振ってみるのも良いですね。

5)宅地建物取引士の資格を持っているか

宅地建物取引主任者(宅建)と呼ばれた資格は、2015年から宅地建物取引士に変更されました。

宅地建物取引士は不動産業界で働く人の基本的な資格ですが、不動産屋で仕事するにあたり必須の資格ではありません。

不動産屋の事務所には、5人に1人の割合で宅地建物取引士の資格を持つ人がいれば良いことになっているのです。

ただ私たち売主にとって、宅地建物取引士を持っている担当者は頼りがいがあります。

その他にも、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの資格を持っていてくれれば、なお心強いですよね。

資格だけで判断する必要はありませんが、信頼できる担当者かどうかを見極める指標の一つにはなります。

不動産屋を味方につけるには

不動産屋を味方につける方法

専任媒介契約の有効期間は3カ月以内と定められています。

販売活動に満足しなければ他社に変更することはできますが、3カ月で買主を見つけられるのは稀なので、基本的には更新することになります。

この時、契約解除をチラつかせるような態度は絶対に避けましょう。

最初の3カ月で契約を解除されると、販売活動の手間と時間、そして広告費用がすべて無駄になるので、営業担当者が一番いやがることです。

信頼関係が築けず、「上手く言いくるめて、契約解除だけは避けよう」などと悪い方向に対応される可能性もあります。

一度「この人に任せる」と決めたなら、浮気はせずに信頼して任せる姿勢を見せることが大切です。

「半年間は任せるつもりなので、どうぞよろしくお願いします」と伝えましょう。そうすれば営業担当者も人情に動かされ、きっと頑張ってくれるはずです。

不動産屋選びでは不動産一括査定を活用しよう!

以上、信頼できる不動産屋と営業担当者の選び方についてお伝えしてきました。

まとめると

【信頼できる不動産屋のポイント】

  1. 売却ノウハウがある
  2. 売却の手順を分かりやすく説明してくれる
  3. ホームページの情報が充実している
  4. リフォームの提案ができる
  5. 売却にかかる税金に詳しい

【頼れる営業担当者のポイント】

  1. デメリットも隠さず、適切なアドバイスをくれるか
  2. 対応が素早いか
  3. 不動産売買に関する基本的な税金の知識があるか
  4. 不動産業界に関する知識の更新がされているか
  5. 宅地建物取引士の資格を持っているか

「よし!この10コを踏まえて不動産屋選びを早速始めるぞ!」と思っていただけたかもしれませんが、実際山ほどある不動産屋の中から、上記10コの条件を満たす不動産屋を自力で一から探すのは大変骨が折れる作業です。

そこでご紹介したいのが「不動産一括査定サイト」の活用です。

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あとは各社の査定額や対応などを比較するだけ、と大変便利です。

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査定をしてもらったからといって、必ず委任しないといけないわけではありません。

まだ本格的な売却には踏み切れないけど

どんな不動産屋があるのかな?
営業担当者の人ってどんな雰囲気の人かな?
家はいくらぐらいで売れるのかな?

と下調べをするだけの活用にも便利です。

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