「家の売却は不動産屋選びが9割!」といわれるぐらい、不動産屋選びは重要になります。

この記事では、家を売る時の不動産屋の選び方7つのポイントをご紹介します。

不動産屋の選び方7つのポイント

マンション売却

レインズ(※)の導入により、今や大手・中小問わず、不動産屋が抱えている物件情報は基本的に同じです。

そのため「いかに売却ノウハウに長けているか」が重要です。

※レインズとは国土交通省が運営・管理する、日本中の物件売買情報をリアルタイムで検索できる不動産屋向けのシステムのことです。

1)査定額の「根拠」をきちんと説明できるか

家の査定をお願いした際、それぞれの不動産屋に「なぜこの査定額になったのか」査定の根拠を聞いてみてください。

プラス評価された点、マイナス評価された点、それぞれをできるだけ細かく、周辺の事例なども交えながら説明してくれる不動産屋は信頼性が高いと言えます。

逆に、高い査定額を提示しているものの根拠が曖昧な不動産屋なら、契約を取り付けたいがために査定額を他社よりも高めに出してきているだけかもしれません。

このような場合、実際に家を売り出す時には査定額よりも安い価格設定を提案される恐れもあるので、根拠を詳しく説明してくれる不動産屋を選んでおく方が賢明です。

2)類似物件の売買実績があるか

それぞれの不動産屋に、あなたが売ろうとしている物件およびエリアでの売買実績がどれくらいあるのかを聞いてみてください。

例えば「横浜市の一戸建て」を売りたいのであれば、直近2年くらいの横浜市の一戸建ての売買件数を教えてもらいます。

売買件数の多い会社の方が、頼りになる不動産屋ですよね。

もしかしたら地域密着の不動産屋さんの方が大手不動産会社よりも実績があるかもしれません。

実績にはその会社の「買い手を見つける力」が現れます。

大手か中小かで選ぶのではなく、実績をきちんと見るようにしてください。

3)インターネット広告を豊富に出してくれるか

買い手を見つけるためには、今やインターネット広告が欠かせません。

4大不動産ポータルサイト

  • オウチーノ
  • スーモ
  • ホームズ
  • アットホーム

のうち最低でも3つに情報を掲載してもらえるかは大切な判断材料の1つです。

大手不動産屋の中には、広告費のかからない自社サイトにしか情報を載せない不動産屋もいます。

自社サイトだけでは幅広い層に情報を届けることはできないので、「どういう不動産ポータルサイトに広告を掲載してもらえるのか」販売促進力も確認してください。

4)住宅政策に関する知識が更新されているか

国が中古住宅を活用する住宅政策に転換したことにより

は政府が後押ししている比較的新しい取り組みです。

中古住宅を売りやすくするには、買主の不安を解消してあげることが一番。

「欠陥があるかもしれない中古住宅」を「安心して購入できる中古住宅」にしようというものなのですが、

勉強不足な不動産屋や、知っていても面倒だから積極的に売主に教えない不動産屋もいます。

あえて

既存住宅売買瑕疵保険に興味があるんですけど、どこがおすすめですか?
ホームインスペクションの無料サービスは提供されていますか?

と話題を振ることで、その不動産屋の知識量を推測することが可能です。

既存住宅売買瑕疵保険を取り扱っているのは国土交通省から指定されている5社だけなので(2016年4月現在)、プロの不動産屋ならば答えやすい質問のはずです。

5)リフォームの提案ができるか

中古住宅の売買にリフォームはつきものです。

内見・内覧の際、買主は「リフォームが必要なのはどの部分で、いくらぐらいかかりますか?」と営業担当者によく質問します。

ここで

「システムキッチンの交換はした方がいいですね。だいたい100万円くらいですかね。」

と大雑把な回答をされてしまうと、

買主はその情報を鵜呑みにして

「物件価格+100万円か…」

と判断してしまいます。

こうした雑な対応ではなく、リフォーム担当者を内見時に同席さて、精度の高いリフォームの見積もりを出す不動産屋だと安心です。

買主にとって具体的なイメージができるので、購入を決断してもらいやすくなります。

6)家の売却にかかる税金に詳しいか

家の売却には様々な税金が絡んできます。

そのため自社ホームページやパンフレットで税金について詳しい情報を提供している不動産屋だと頼りがいがあります。

要件を満たせば控除を受けられる税目もあるので、知っているか知らないかは重要です。

ただ会社として税金の情報を提供していても、営業担当者が控除や特例を理解していなければ意味がありません。

特に住み替え・買い替えの場合は資金計画が重要で、タイミングや手順を間違えると、売却も購入も納得できない事態に陥ってしまいます。

○○のタイミングで売り、約○○万円の売却代金が入り、約○○万円の手数料と税金がかかるので、住宅ローンの返済や頭金を考慮すると、○○万円ぐらいの物件が購入できるようになると思います。

というように税金やローンを踏まえて今後の流れをきちんと話してくれる不動産屋なら頼りがいがあります。

さらに営業担当者が、宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーなど関連資格を持っていれば、なお心強いです。

あえて

我が家の場合どのくらい税金がかかりますか?
どんな控除や特例がありますか?

と税金に関する質問をいくつかしてみて下さい。

7)デメリットも隠さず話してくれるか

家の売却が成功するか否かは、あなたの人生設計に大きくかかわってきます。

そのため売主にとってのメリットだけでなく、デメリットもきちんと説明してくれる誠実な営業担当者を選びましょう。

すぐに誠実な人かどうかを見極めるのは難しいですが、査定の段階で「今すぐ売った方が良い」と進めてくる営業担当者は要注意です。

なぜ今が売り時なのかを明確に説明してくれるならいいのですが、ただ早く契約を取りたいだけという恐れがあります。

不動産屋を味方につけるには

不動産屋を味方につける方法

専任媒介契約の有効期間は3カ月以内と定められています。

販売活動に満足しなければ他社に変更することはできますが、3カ月で買主を見つけられるのは稀なので、基本的には更新することになります。

この更新時期に、契約解除をチラつかせるような態度は絶対に避けましょう。

最初の3カ月で契約を解除されると、販売活動の手間と時間、そして広告費用がすべて無駄になるので、営業担当者が一番いやがることです。

「上手く言いくるめて、契約解除だけは避けよう」などと悪い方向に対応される可能性もあります。

一度「この人に任せる」と決めたなら、浮気はせずに信頼して任せる姿勢を見せることが大切です。

半年間は任せるつもりなので、どうぞよろしくお願いします」と伝えましょう。

そうすれば営業担当者も人情に動かされ、頑張ってくれます。

おすすめの不動産屋の選び方

以上、信頼できる不動産屋の選び方についてお伝えしました。

信頼できる不動産屋の選び方

  1. 査定額の「根拠」をきちんと説明できるか
  2. 類似物件の売買実績があるか
  3. インターネット広告を豊富に出してくれるか
  4. 住宅政策に関する知識が更新されているか
  5. リフォームの提案ができるか
  6. 売却にかかる税金に詳しいか
  7. デメリットも隠さず話してくれるか

「よし!この7つを踏まえて不動産屋選びを早速始めるぞ!」と思っていただけたかもしれませんが、

仕事・家事・子育てで忙しい毎日の中、上記7つの条件を満たす不動産屋を自力で一から探すのは大変骨が折れる作業です。

 

我が家の不動産価格査定報告書

そこで便利なのが無料の不動産一括査定サイトです。

たった一度のWEB入力で、厳選された不動産屋の中から最大6社まで査定額をまとめて取り寄せることができるので、簡単に不動産屋を比較できます

  • 査定額
  • 対応スピード
  • 査定方法
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など予想以上に各社で差があることを実感できます。

実家売却を任された娘 イエ子
ちなみに我が家の場合は不動産屋によって査定額が460万円も違いました。

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