家を売却し故郷に帰りたい父 イエ男
不動産売却の際に必ず発生するのが税金の問題だよな。
住み替え希望の母 イエ美
課税の有無は大きく家計に影響するのよね。でも購入に比べ、売却にかかる費用はそんなに多くないわ。
実家売却を任された娘 イエ子
じゃぁ、不動産売却の際に知っておくべき6つの税金についてまとめてみよう。

家の売却に関係する税金

項目 概要 支払い
所得税 不動産売却により利益が生じた場合
住民税 不動産売却により利益が生じた場合
印紙税 不動産売買契約書は課税文書のため
消費税 不動産屋に仲介を依頼した場合
登録免許税 土地や建物の所有権の移転登記のため
固定資産税 引き渡し時に日割り計算で買主と精算

◎必須 △該当者のみ

1.所得税

給与所得者であれば、事業者から支払われる給与に所得税がかかりますよね。

それと同様に、家や土地の売却によって利益が発生した場合には所得税が発生しますので、個別に確定申告をする必要があります。

所得税は当該不動産の所有期間によって「長期譲渡所得」や「短期譲渡所得」など扱いが変わります。

利益がなければ申告義務はありませんが、マイナスの場合でも他の所得からマイナス分を差し引きして、支払う所得税を減額できる可能性もあります。

この場合は申告した方が得です。

譲渡所得の詳細へ

2.住民税

所得税とセットで考えるべきなのが、住民税です。

なぜなら所得税と一緒に計算される税金だからです。

住民税は所得税と同様、家や土地の売却によって利益が発生した場合に発生します。

通常は所得税の確定申告を行えば、別途住民税の申告をする必要はありません。

確定申告の書類の一部が管轄の役所に送られ、そのデータを元に役所が税額を計算してくれます。

3.印紙税

不動産の売却にあたって必ず不動産売買契約書を作成します。

不動産売買契約書は課税文書となりますので、印紙税の納税義務が生じます。

税額に関しては契約書に記載された金額によって変わってきます。

契約金額に応じた収入印紙が必要となり、通常の個人間取引の場合、不動産売買契約書の原本を2通作成し、売主・買主ともに原本を保有します。

そのため売主と買主の各々で自分が保有する契約書の印紙代を負担するのが一般的です。

貼り付けた収入印紙は消印する事で納付します。

※平成26年4月1日から平成30年3月31日までの間に作成される不動産売買の契約書に関しては、軽減税率が適用されます。

印紙税の詳細および軽減措置について

4.消費税

個人の取引であれば、土地や建物の代金に消費税が発生することはありません。

ただし不動産屋に売却を依頼した場合、その不動産屋へ報酬として仲介手数料を支払いますので、ここで消費税が発生します。

不動産仲介手数料の上限「売買価格の3%+6万円に消費税」の “ 消費税 ” 部分です。

5.登録免許税

聞きなれない言葉ですが、登録免許税とは登記にかかわる税金のことです。

不動産売却では、土地や建物の所有権の移転登記の際に必要となります。

不動産価格 × 登録免許税の税率 = 登録免許税

なお、条件によっては軽減税率が適用されます。

住宅用家屋の所有権の移転登記の場合、「軽減税率は1,000分の3」と定められています。

登記申請に当たっては、その家が所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。

登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので、注意が必要です。

≫(参考)国税庁:登録免許税の税額表

6.固定資産税

固定資産税とは、不動産を所有している場合に発生する税金です。

毎年1月1日の時点で対象の資産を所有している人が納税義務者となります。

つまり年の途中で売却した場合でも、年初に不動産を所有していた人が1年間分の固定資産税を支払っている形になります。

そこで「固定資産税・都市計画税の精算」として日割り計算し、不動産の引き渡し時に売主と買主で精算するケースが多いです。

損しないよう特例もチェックしよう!

一戸建て売却の際の節税のコツ

ただでさえ分かりにくい税金の仕組みですが、税目によっては期間限定や条件により税率や税額を優遇してもらえます。

不動産の売却ともなれば動く金額も当然大きくなり、それに伴い税額も高くなります。

課税の有無は家計に直結しますし、何も知らないままだと損してしまいます。

上記でも一部ご紹介していますが、国税庁のHPを参考に、優遇措置や特例がないかも確認されてみることをおすすめします。

「自分で調べるのは大変だし難しそう」という場合には、もちろん不動産屋に相談するのもいいですね。

ただし、税金関連に強い会社とそうでない会社があります。

頼れる会社を効率よく見つけたいなら、不動産一括査定サイト「HOME4U」を利用すると便利です。

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