家を売却し故郷に帰りたい父 イエ男
家の値段はどんな風につけられるんだ?
実家売却を任された娘 イエ子
色々な方法があるので、この記事では「土地」「建物」「マンション」に分けて不動産評価額の調べ方をお伝えするわ。

土地の評価額

土地評価額

土地の評価基準には次の4つがあります。

  • 公示地価:国土交通省が公表
  • 基準地価:各都道府県が公表
  • 路線価(相続税路線価):国税庁が公表
  • 固定資産税路線価:各市町村が公表

評価の程度としては、地価を100とした場合、路線価は80程度、固定資産税路線価は70程度の価格がつけられています

そう!同じ土地なのに、価格は複数存在するのです。

ただ新聞に掲載されているのを見たことがあるかもしれませんが、地価は代表的な地点にしか価格がつけられていません。

そのため不動産取引では路線価を参考にするのが一般的です。

路線価を調べたいなら「路線価図・評価倍率表」の利用がおすすめです。

公示地価・路線価・固定資産税路線価を一気にまとめて調べたい場合には「全国地価マップ」の活用が便利です。

建物の評価額

建物評価額

建物の評価方法ですが、まず現時点でその建物を新築した場合の価格「再調達価格」を求めます。

国土交通省の「建築着工統計調査」(2014年)によると

  • 木造なら約16万円/㎡
  • 鉄骨造なら約18万円/㎡

かかり、この価格に延べ床面積をかけると再調達価格になります。

中古住宅の価格を求めるには、築年数が経って減価償却した分を差し引く必要があるので、次のように計算します。

建物価格 = 再調達価格 × [(耐用年数 - 経過年数) ÷ 耐用年数]

※耐用年数は木造の場合22年、重量鉄骨造の場合34年です。

たとえば築10年、再調達価格1,700万円の木造住宅であれば、1,700万円×[(22年-10年)÷22年]=927万円

が建物評価額となります。

もちろん、この計算方法では建物の付加価値は考慮されていないので、この価格を起点に

など様々なアピールポイントを追加していくことで、建物の価格を上げていきます。

マンションの評価額

マンション評価額

マンションは同じ規格の下に量産されているので、近所の類似するマンションの価格をインターネットやチラシで調べれば相場が分かります。

同じマンションでも広さが異なる場合には、1㎡あたりの単価に直して計算すればOKです。

たとえば同じマンションの別の部屋が100㎡で5,000万円だったら、5,000万円÷100=50万円で1㎡あたりの単価が割り出せます。

次に自分の部屋の面積、たとえば80㎡をかけると、50万円×80=4,000万円とおおよその価格が割り出せます。

マンションに特化した無料査定サービス「マンションナビ」なら、「売却・買取・賃貸」それぞれの査定額を一度にまとめて知ることができるので便利です。
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不動産の査定方法:3つの不動産鑑定評価基準

不動産査定方法

不動産そのものの評価方法を個別にお伝えしてきましたが、不動産屋が行う査定方法はまた少し異なります

1)収益還元法

収益還元法とは、不動産を貸した時に得られるであろう収益から、その不動産の価格を割り出す方法です。

賃貸用のマンションやアパートなど、主に投資用の住宅を評価する際に使われます。

2)原価法

原価法とは、対象となる不動産をもう一度つくる場合、土地代や建物代などがいくらかかるかを想定して、最終的な価格を割り出す方法です。

建物の部分は築年数によって価値が減少した分や、リフォームや大規模修繕によって価値が上がった分も考慮しながら、不動産全体の価格を割り出す必要があります。

しかし実際には建物の価値はあまり考慮されておらず、木造住宅では「築10年なら新築時の半分」「築20年以上なら0円」のような慣例に従って、大まかに決められているケースが多いです。

3)取引事例比較法

取引事例比較法とは、対象となる不動産と条件が類似する不動産の取引事例を調査して、最終的な価格を決める方法です。

  1. 地域調査
    • 利便性(交通機関の充実、駅からの距離、商業施設、公共施設など)
    • 環境(自然環境、公園、騒音など)
  2. 物的調査
    • 建物の調査(築年数、状態、構造など)
    • 土地の調査(面積、方位、道路の幅員、上下水道の状態など)
  3. 権利調査
    • 所有関係(所有権、地上権など)
    • 担保関係(抵当権の有無と金額など)
  4. 法令上の制限の調査
    • 都市計画法(建蔽率、容積率など)
    • 建築基準法(建物の高さ制限、増改築の有無など)
  5. 取引事例の調査
    • 過去の取引事例(レインズ、各社独自の事例)
    • 公的評価(公示価格、路線価など)
    • 現在の取引事例(各社の広告、購入希望者登録件数、社会情勢など)

不動産売却価格は需要と供給で決まる面があるため、現在の日本の不動産業界では、中古住宅の評価方法として取引事例比較法が一番用いられています

ただし「去年は近所の同じくらいの土地が1,700万円で売れていたけど、今年は景気がいいから1,880万円くらいかな」と、不動産屋が経験と勘で価格を決める部分もあるので、不動産屋により査定額に差が生じます

2つの便利な不動産売却相場の調べ方

家や土地を売るために売却相場を調べたいなら、次の2つの方法が手軽なのに精度が高くおすすめです。

土地総合情報システム

不動産売却相場

土地総合情報システムとは国土交通省が運営しているWEBサービスで、実際に行われた不動産取引価格が全国120万件以上掲載されています。

不動産種別と地域を選択するだけで、あなたと類似条件の不動産が実際にいくらで売買されたのかを簡単に検索できます。

土地総合情報システムの使い方→

不動産一括査定サイト

HOME4U売却査定

複数の不動産屋に「家がいくらで売れるのか」を実際に査定してもらう方法です。

上述のように、不動産の査定は経験と勘で決める部分もあるので、不動産屋により査定額は大きく差が生じます。

実際、我が家の場合は不動産屋によって査定額が460万円も違いました

そこで不動産一括査定サイトを活用すれば、

  • あなたの物件条件の売却が得意な不動産屋が自動的に絞り込まれる
  • 一度にまとめて複数の不動産屋から査定額を集められるので比較が簡単にできる

と便利です。

査定方法は「机上査定」と「訪問査定」から選ぶことができます。

査定してもらったからといって必ずしも売却依頼をする必要はありませんので、ひとまず家の価値を知りたいだけという場合には「机上査定」がおすすめです。

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