「実家を相続した」
「親が介護施設に入居し、しばらく自宅に戻れなくなった」

などの理由により、空き家になった実家の管理という問題が自分に降りかかってくることがあります。

どこまで空き家の維持管理に費用と手間をかけられるかにもよりますが、その家に将来的に誰も住む可能性がないのなら、なるべく早く売却されることをおすすめします。

空き家の管理にはお金と手間がかかる

空き家の売却
たとえば

  • 水を流さないまま1カ月も経つと、排水の臭いが上がってきて家中が臭くなる
  • 特に木造住宅の場合、人が住まなくなると傷みが早い
  • 木は湿気に弱いため、こまめに空気の入れ換えをしないと、半年も経つと歪みが生じ、扉の建て付けが悪くなる
  • 自宅からその空き家までが遠いなら、通うだけでも一苦労
  • 空き家管理サービスもあるが、もちろん費用がかかる(相場は月1万円~)

管理を怠るとあっという間に家の老朽化は進み、見た目もみすぼらしくなってしまうため、その分いざ売却しようとした時には価値も下がっています。

また危険で景観を損ねる空き家として「特定空き家」に認定されてしまうと、固定資産税が最大6倍に跳ね上がってしまいます。(→空き家対策特別措置法について

実家というのは思い出が詰まっている家なので、簡単に手放す気にはなれない方もいらっしゃると思います。

また長期入院している親にとって、「実家に戻る」ということが希望になっているのなら、実家は守っていくべきです。

しかし、その家に将来的に誰も住む可能性がないのなら、上記のように人が住まなくなると家は急速に傷み価値が下がっていくので、なるべく早く売却されることをおすすめします。

実家が空き家になったら3年以内に売ろう!

空き家の売却

では、いつまでに売却をしたら良いのでしょうか。

実は、空き家になったら3年以内に売却するというのが一つの目安になります。

なぜ3年なのかというと「マイホームを売ったときの特例」が使えるのが3年間だからです。

マイホームを売ったときの特例は、正しくは「居住用財産の譲渡所得の3,000 万円特別控除」といいます。

住宅を売った時に売却益(儲けたお金)が発生すると、譲渡所得税かかってきます。

しかし人が住まなくなってから3年以内(※)に居住用財産を売った場合には、売却益のうち3,000万円までは課税されないという特例が、マイホームを売ったときの特例です。

※正確には、空き家になってから3年経った年の12月31日までに売却すればこの特例は受けられます。

なお、この特例の注意すべき点は、<b居住用財産(マイホーム)に限られるという点です。

つまり親が生きている間に空き屋になった家を3年以内に売れば、3,000万円以内の売却益までなら親に譲渡所得税の支払い負担はないということです。

一般的な個人所有の家において売却益を3,000万円出すということは稀なケースなので、ほとんどの方がこの特例を活用することができ、譲渡所得税が非課税になります。

相続した実家や土地を売却したい場合は?

ここまでお伝えすると

両親が他界したことにより実家を相続したものの、空き家の場合はどうしたらいいの?」

という方もいらっしゃると思います。

マイホームを売ったときの特例は“マイホーム”と題されているように、居住者が自宅を売却した場合にのみ、売却益が3,000万円以下なら非課税になるというものでした。

そのため、これまでは相続した空き家や更地を売却した場合には、「マイホームを売ったときの特例」は使うことができませんでした。

しかし朗報です!

急増する空き家対策の一環として、新しく「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」が創設されました。

この新たな特例により、相続した空き家や更地の売却の場合も、一定の要件を満たせば、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除を使うことができるようになりました。

そこで「マイホームを売ったときの特例」と「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」との違いについてまとめてみました。

マイホームを
売ったときの特例
空き家に係る譲渡所得の
特別控除の特例
適用対象者 居住していた個人 相続により被相続人居住用家屋と
その敷地を取得した個人
譲渡資産
  • 家屋
  • 家屋とその敷地
  • 必要な耐震改修を行った被相続人居住用家屋または敷地(空き家)
  • 被相続人居住用家屋を除却した後の敷地(更地)
用途 居住用
  1. 相続発生時に被相続人以外に居住者がいなかったこと
  2. 相続時から譲渡(除却)時まで事業・貸付・居住用に使われていなかったこと
譲渡時期 空き家になってから
3年経った年の12月31日
 平成28年4月1日
~平成31年12月31 日
譲渡対価 制限なし 1億円を超えないこと

この特例で注意すべき点は、更地ではなく、空き家として売却した時に、必要な耐震対策が施されていることです。

こうした一定条件さえ満たせば、両親の他界により相続した空き家を売却した場合も、3,000万円以内の売却益までなら譲渡所得税の支払い負担がかかりません。

せっかく両親が遺してくれた資産なので、こうした特例を上手に活用して、両親の治療や供養、あなたの未来のために資産を有効活用していってください。

(参考)

  • 国税庁:マイホームを売ったときの特例
    https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm
  • 平成 28 年度税制改正の大綱
    https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2016/20151224taikou.pdf

(関連記事)

 


不動産一括査定

不動産売却を成功させるためのコツを確認する→