「家族が増えて今の家が手狭になったので、ひとまわり広い家に買い替えたい」
「子供たちが独立したので、夫婦二人の生活にあった手頃な家に住み替えたい」

このようにライフステージに合わせて住み替え・買い替えを検討することがあります。

そこで、この記事では住み替え・買い替えによる売却損を出さないための3つの方法をお伝えします。

住宅売却損が発生する背景:住み替えと住宅ローン

そもそも売却損がなぜ発生するのかという原因の一つは、住宅ローンの残高が減るスピードより、不動産価格の下落スピードの方が速く、返済開始から5年たっても元金がほとんど減らないという実情があります。

また不動産は新築購入と同時に中古物件の扱いに変わることも原因になっています。

たとえば5,000万円で購入した住宅が、購入直後には4,000万円台の中古物件に変わるのに、住宅ローン残高は5,000万円のままという状況に直面します。

住宅売却損

住み替えに伴い新しく住宅ローンを組み直すこともあると思いますが、この時は「返済期間」に注意してください。

たとえば住み替え時点で30歳なら35年の住宅ローンを組むことができ、現在の低金利も加わって、おそらく希望する額の融資を受けることができるでしょう。

しかし住み替え時点で37歳なら、そこから35年の住宅ローンを組むことは危険です。

制度上は45歳未満の人なら35年ローンを組むことはできますが、72歳まで毎月返済することになります。

ゆとりある老後生活を送るためにも、遅くとも65歳までには返済が終わらせるよう返済期間を短く設定されることをおすすめします。

住宅売却損を減らす方法1:住み替え時の節税・控除

買い替え時の税金
一定の条件はあるものの、住み替えの際にはいくつもの税金の優遇があります。

住宅ローン減税

年末時点の住宅ローンの残高の1%にあたる額が所得税から控除され、控除は10年間適用されます。

最大控除額は10年間の合計で400万円になり、所得税で控除しきれない分は住民税から控除されます。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

子供ないし孫が住宅を購入するための資金援助であれば、700万円(認定長期優良住宅の場合には1200万円)まで贈与しても贈与税を課せられません。

ただし、この特例は申告期限に1日でも遅れたら非課税にしてもらえなくなるので、非課税額の範囲内だったとしても必ず贈与税の申告が必要です。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームの買換えで売却損が生じた場合、その年の所得と合算する「損益通算」をして、それでも引ききれない赤字の金額を翌年以降3年間の所得から繰越控除ができます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの債務残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、その年の所得と合算する「損益通算」をして、それでも引ききれない赤字の金額を翌年以降3年間の所得から繰越控除ができます。

こうした税金の控除や特例は知らないと大きく損してしまいます。

住み替え・買い替えをする際は、財務省や国税庁の公式HPを参考に節税対策をとっていきましょう。

住宅売却損を減らす方法2:住み替えはタイミングが最重要

住み替え

▼売却
①複数の不動産屋に査定を依頼 ▼購入
②不動産屋から査定額の提示 ①住宅購入の申込み
③不動産屋と契約 ②売買契約の締結・手付金授受
④内見(内覧)の対応 ③住宅ローンの申込み
⑤売買契約の締結・手付金授受 ④中間金の支払い
⑥売買代金と諸費用清算 ⑤建物の施工
⑦買主へ引き渡し ⑥住宅ローン実行
引っ越し!

住み替えでは引っ越しというゴールのタイミングを合わせることも重要です。

タイミングがズレると、そのズレの分だけ様々なリスクを引き起こしてしまいます。

まずは売却先行と購入先行、それぞれのメリット・デメリットをみてみましょう。

売却先行のメリット

  1. 新居の購入費用も含めた資金計画をより正確に立てやすくなる
  2. 売却を急ぐ必要がないため高く売却ができる可能性がある

売却先行のデメリット

  1. 新居が決定するまで仮住まいになる
  2. 理想の新居が見つからない場合、今後の明確な計画を立てにくい

購入先行のメリット

  1. 仮住まいで生じる引越しや家賃などの費用負担がない
  2. 理想の新居にあった物件をじっくり吟味できる

購入先行のデメリット

  1. 今住んでいる家の売却時期が遅れると2重ローンになってしまう
  2. 価格交渉が買主主導になり低価格での売却になる恐れがある

以上、各デメリットを相殺するために「売却と購入のタイミングを合わせる」ことが理想的な流れとなります。

住宅売却損を減らす方法3:資金計画を細かく立てる

住み替え・買い替え

住み替えでは資金計画を細かく立てていくことも欠かせません。

まずは家を査定してもらい「家がいくらで売れるのか」を知るところから始まります。

「家がいくらで売れるのか」は住宅ローンの頭金や購入不動産の予算などにも大きく影響します。

売却に伴う手数料税金も忘れずに計算してください。

なお家の査定は必ず複数の不動産屋に依頼します。

なぜなら立地や種別などにより、不動産屋にも得手ジャンルと苦手ジャンルがあるからです。

ただ仕事・子育て・家事などで忙しい毎日を送っている中、不動産屋一社一社に問い合わせて相談するのは手間がかかります

そこで活用したいのが不動産一括査定サイト「HOME4U」です。

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