「家族が増えて今の家が手狭になったので、ひとまわり広い家に買い替えたい」
「子供たちが独立したので、夫婦二人の生活にあった手頃な家に住み替えたい」

このようにライフステージに合わせて住み替えを検討することがあります。

そこで、住み替え・買い替えによる売却損を出さないためのコツ(税金・タイミング・注意点など)をお伝えします。

住み替え

住宅売却損が発生する背景:住み替えと住宅ローン

そもそも売却損がなぜ発生するのかという原因の一つは、住宅ローンの残高が減るスピードより、不動産価格の下落スピードの方が速く、返済開始から5年たっても元金がほとんど減らないという実情があります。

また、不動産は新築購入と同時に中古物件の扱いに変わるということも原因になっています。

たとえば5,000万円で購入した住宅が、購入直後には4,000万円台の中古物件に変わり、住宅ローン残高は5,000万円のままという状況に直面します。

住宅売却損

住み替えに伴い新しく住宅ローンを組み直すこともあると思いますが、この時は「返済期間」に注意してください。

たとえば、住み替え時点で30歳なら35年の住宅ローンを組むことができ、現在の低金利も加わって、おそらく希望する額の融資を受けることができるでしょう。

しかし住み替え時点で37歳なら、そこから35年の住宅ローンを組むことは危険です。制度上は45歳未満の人なら35年ローンを組むことはできますが、72歳まで毎月返済することになります。

ゆとりある老後生活を送るためにも、遅くとも65歳までには返済が終わらせるよう返済期間を短く設定されることをおすすめします。

住宅売却損を減らすコツ1:住み替え時の税金対策

一定の条件はあるものの、住み替えの際にはいくつもの優遇税制があります。

まず一番大きな優遇は、最大400万円が控除される住宅ローンの減税です(適用期限は平成31年6月30日)。

その他にも

  • フラット35 Sによる当初10年間の金利優遇
  • 住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置
  • マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
  • 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

など、売却損を取り戻せる優遇制度があります。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

マイホームの買換えで売却損が生じた場合、その年の所得と合算する「損益通算」をして、それでも引ききれない赤字の金額を翌年以降3年間の所得から繰越控除ができます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの債務残高を下回る価格で売却して売却損が生じた場合、その年の所得と合算する「損益通算」をして、それでも引ききれない赤字の金額を翌年以降3年間の所得から繰越控除ができます。

実家売却を任された娘 イエ子
こうした優遇制度も知らないと大きく損してしまいます。
上記で一部ご紹介しましたが、財務省や国税庁の公式HPを参考に税制面での対策をとっていきましょう。

住宅売却損を減らすコツ2:住み替えはタイミングが最重要

▼売却
①複数の不動産屋に査定を依頼 ▼購入
②不動産屋から査定額の提示 ①住宅購入の申込み
③不動産屋と契約 ②売買契約の締結・手付金授受
④内見(内覧)の対応 ③住宅ローンの申込み
⑤売買契約の締結・手付金授受 ④中間金の支払い
⑥売買代金と諸費用清算 ⑤建物の施工
⑦買主へ引き渡し ⑥住宅ローン実行
引っ越し!(理想はこのゴールのタイミングが同じ

住み替えのコツ2つ目はタイミングを合わせることです。

タイミングがズレると、そのズレの分だけ様々なリスクを引き起こしてしまいます。

まずは売却先行と購入先行、それぞれのメリット・デメリットをみてみましょう。

売却先行のメリット

  1. 新居の購入費用も含めた資金計画をより正確に立てやすくなる
  2. 売却を急ぐ必要がないため高く売却ができる可能性がある

売却先行のデメリット

  1. 新居が決定するまで仮住まいになる
  2. 理想の新居が見つからない場合、今後の明確な計画を立てにくい

購入先行のメリット

  1. 仮住まいで生じる引越しや家賃などの費用負担がない
  2. 理想の新居にあった物件をじっくり吟味できる

購入先行のデメリット

  1. 今住んでいる家の売却時期が遅れると2重ローンになってしまう
  2. 価格交渉が買主主導になり低価格での売却になる恐れがある

以上、各デメリットを相殺するために「売却と購入のタイミングを合わせる」ことが理想的な流れとなります。

住宅売却損を減らすコツ3:家の適切な売却相場を調査

家がいくらで売れるのか

住み替えのコツ3つ目は、売却先行であれ、購入先行であれ、まずは「あなたの家がいくらで売れるのか」を調べた上でスケジュールを立てていくことです。

特に住み替える時は、今の家がいくらで売れるかがとても重要になってきます。

購入先行でスケジュールが前倒しになり、結果的に安く売らざるを得なくなってしまったら老後の人生設計が狂ってしまいます。

まずは結果的に仮住まい期間が生じることも視野に入れつつ、できる限り高値で売ることに注力すべきです。その方が早く売れるからといって、買取業者に数百万円も買い叩かれるよりはマシです。

なお査定してもらう時ですが、1件の不動産屋からの見積もりだけでは、その査定額が正しいのかどうか判断ができません。立地・種別などにより不動産屋にも得手不得手があります

必ず不動産一括査定(無料)を活用して、複数の不動産屋から相見積もりをとりましょう。

HOME4U売却査定

不動産一括査定サイトを使うと、一度に複数の不動産屋からまとめて査定額を集められるので、相見積もりを取るのが簡単!

またWEB入力の際に「住み替え希望」にチェックをつけることで、何千とある不動産屋の中から住み替えノウハウに長けた不動産屋のみに絞ることが可能です。

住み替えは不動産屋としても両手取引により報酬が2倍になる可能性が高まるので、自然と売却活動にも力を入れてくれやすくなります。

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