家を売却し故郷に帰りたい父 イエ男
住宅ローン減税は売主には関係ないと思っていませんか?
実家売却を任された娘 イエ子
住宅ローン減税は実質400万円の値引きに相当する制度なので、売りたい家が条件を満たしているなら、上手に買主にアピールすべきです。
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住宅ローン減税は400万円の値引きに相当

一戸建て売却の際の節税のコツ

住宅ローン減税は、住宅ローンで家を購入した人が申請すると、本来払うべき所得税や住民税が控除される制度です

新築に限らず、中古の購入でも住宅ローンの減税は適用されます。

「買主にだけ関係する話でしょ」と思われるかもしれませんが、これは私たち売主も知っておいて損はない制度です。

なぜなら買主にとって住宅ローン減税が適用される家であれば「実質400万円安く家を購入できた」ことになるからです。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税の対象となると、年末時点の住宅ローンの残高の1%にあたる額が所得税から控除され、さらにこの控除は10年間適用されます。

適用居住年 ~平成26年3月 平成26年4月
~平成31年6月
最大控除額 200万円
(20万円×10年間)
400万円
(40万円×10年間)
控除率・控除期間 1%・10年間 1%・10年間
住民税からの控除上限額 9.75万円/年
(前年課税所得×5%)
13.65万円/年
(前年課税所得×7%)
主な要件 ①床面積が50㎡以上であること
②借入金の償還期間が10年以上であること

(参考)国税庁:中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

売主が個人の場合、最大控除額は10年間の合計で400万円になります。

これは年末時点での住宅ローン残高が4,000万円以上の年が10年間続いたケースに該当します。

本来支払うべき所得税から最大40万円を10年間差し引き続けてもらえるため、買主としては利用しない手はありません。

もちろん、あくまでも減税なので、支払うべき所得税の金額を超えてまでは控除を受けられません。

そのため所得税で控除しきれない分は住民税で調整され、「前年の課税所得×7%(1年あたり最大136,500円まで)」が控除されます。

住宅ローン減税の条件

住宅ローン減税の対象となる中古住宅の条件は

  1. 床面積50㎡以上
  2. 築後20年以下(耐火建築物は25年以下)または地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準(耐震基準)に適合すること

つまり

  • 木造なら築20年以内
  • 耐火建築物である鉄筋コンクリートなら築25年以内

の中古住宅が当てはまります。

条件に適合するなら、不動産屋から買主に上手くアピールしてもらうといいですね。

ただし1点、床面積には注意が必要です。

税制上の床面積は「登記簿記載」の面積で判断し、販売資料や売買契約書に記載された床面積とは異なります。

面積の算出基準の違いによるものですが、総じて登記簿記載の面積のほうが小さくなりがちです。

心配な場合には事前に確認しておくことをおすすめします。

築年数が古い中古住宅でも住宅ローン減税を受ける方法がある

「我が家は築20年以上の木造家屋」
「うちのマンションは築25年以上経っている」

とがっかりされているあなた、諦めるのはまだ早いです。

上記2の築年数条件に当てはまらない築古の中古住宅であっても、住宅ローン減税を受ける方法がまだ残っています!

それは新耐震基準に適合していることです。

申請には新耐震基準に適合していることを証明する書類が必要なのですが、その書類として次の3つが認められています。

  • 耐震基準適合証明書
  • 住宅性能評価書
  • 既存住宅売買瑕疵保険付保証明書

たとえば既存住宅売買瑕疵保険の保証書があれば、築20年超の木造住宅や築25年超のマンションでも住宅ローン減税の適用を受けられます。

家の検査を受け、既存住宅売買瑕疵保険に加入できることを証明する書類を用意しておくことで、

  1. もし瑕疵(欠陥)が見つかっても、5年間の保証がつく
  2. 住宅ローン減税の適用も受けられ、最大400万円の控除がある

という2点をアピールできるので、買主の購買意欲を高めることができます。

売りたい家が住宅ローン減税の対象となるならば、インターネット広告やチラシの販売図面に「住宅ローン減税適用物件!」と大きくアピールしてもらったり、不動産屋から買主に上手に伝えてもらいましょう。


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