生産緑地」「生産緑地2002年問題」などの言葉を聞かれたことはあるでしょうか?

生産緑地とは、都市農家が抱える比較的広い農地のことです。

また2022年問題とは、それまで農業を続けるのを義務づけられた都市部の農家が、一気に(?)農地を宅地化するのではないかと懸念される問題です。

この記事では生産緑地の2022年問題について、その経緯や問題点についてまとめていきます。

農地の売却土地活用、戸建てやマンションの供給バランスなど幅広い分野に関係してきます。

都市部だけの問題とするのではなく、より広い視点で捉えることこそが大事になってきます。

生産緑地とは

では、生産緑地2022年問題とはどういう問題なのかを、一度整理してみることにします。

1974年に公布された生産緑地法とは?

ことの始まりは、1974年に公布された生産緑地法に遡ります。

生産緑地法は、大都市圏の市街化区域内の農地売却と農地の宅地化を促す目的で成立された法律です。

この法律によって、大都市圏内の一部の自治体の農地を「宅地並み課税」にすることで、都市部近郊の農地はほとんど宅地化されました。

「宅地並み課税」とは、都市部の当該農地に宅地並みの高い固定資産税を課すことです。

ただ、いつまでもこの法律が続くわけもなく、次第に農業関係者からも「都市部にも農地は必要」との声が高まり、1991年には生産緑地法が改正され新たに「生産緑地制度」が適用されました。

この「生産緑地制度」が現在の生産緑地2022年問題の原因となっています。

1991年に改正された「生産緑地制度」とは?

1991年に改正された生産緑地法は、あらたに生産緑地制度となって都市農業者に向かい入れられるようになりましたが、どのような制度なのでしょう。

生産緑地制度の概要ですが、本来なら住宅が建てられる都市部の市街化区域内で、面積500㎡以上の土地について生産緑地の指定を受けると、所有者は一戸建てやアパートなど建築物を建てる行為が制限され、営農管理が求められます。

74年の生産緑地法は「宅地並み課税」という圧力で都市部の農地の宅地化が否応なく進んできたのですが、

91年に改正された生産緑地制度では、逆に生産緑地の指定を受けた土地については、農業を続けることが求められたのです。

生産緑地の指定が解除されるのはいつ?

では、生産緑地の指定が解除されるのはいつなのでしょうか?

これは生産緑地の指定後30年が経過したら、その指定を解除できます。

それ以外には、土地所有者または主たる従事者が疾病・障害等により農業等の継続が困難な場合や、死亡により農地を相続した者が農業等を営まない場合も指定解除できます。

逆に言うと、上記のいずれにも該当しなければ生産緑地の指定は解除されません。

これが、直近の生産緑地制度のあらましです。

なお生産緑地制度の生産緑地は、該当する自治体がきちんと指定されています。

生産緑地が該当する自治体

  • 東京23区
  • 首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市
  • 首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法に規定する一定の区域内(中部圏の場合は都市整備区域内)にある市

当然、これ以外の自治体の農地は、都市型の農地に違いはなくても制度で指定される生産緑地には該当しません。

生産緑地と相続税の納税猶予

生産緑地制度には2つのポイントがあります。

  1. 生産緑地はこれまでの「宅地並み課税」を止め、固定資産税は通常の農地なみに軽減されること
  2. 相続税の納税猶予が受けられること

この相続税の納税猶予とは、終生、都市農業者として生産緑地で営農を続けると、生産緑地を解除し宅地にした場合に評価する相続税額と、農地として評価した場合の相続税額の差額を納税が猶予され、死んだ時には完全に免除されます。

つまり相続税の納税猶予というのは、死ぬまで農地として管理していなければ非課税とはならないのです。

生産緑地2022年問題とは

ただし、こうした政府主導の営農管理を、子供の代に引き継がせるべきではないと考える農業者も多く、

相続税の納税猶予を蹴ってでも農地の運営管理を止めようとし出すのが、まさに国から生産緑地の指定を受けた年からちょうど30年後の2022年なのです!

そのため農地売却、生産緑地の指定解除をめぐる「2022年問題」がいま騒がれているわけです。

では、どれだけの都市農地が生産緑地として指定されているのかというと、「2022年問題」の規模を表す際によく用いられるデータがあります。

生産緑地(ha) 東京ドーム(4.6ha)何個分
埼玉県 1,824.80 397
千葉県 1,188.51 258
東京都 3,329.80 724
神奈川県 1,404.10 305
愛知県 1,206.02 262
大阪府 2,100.40 457

この平成26年度に調査されたデータを見ると、生産緑地は東京と神奈川だけでもドーム1,000個を超えてしまう大規模なものだということが分かります。

もし東京都だけで生産緑地の指定解除によって農地の土地活用をした場合、当該敷地に25万戸の戸建物件が新たに新築される計算です。

またサブリースが得意とする賃貸アパートができたとすると、供給戸数がさらに増加し、近隣の賃貸物件の需給バランスは一気に崩れるでしょう。

さらにバランスを無視して農地の宅地化が進むと、空き家問題も加速します。

しかもその場合、所有者が分からない老朽家屋ではなく、新築なのに借り手が付かないという、より悲惨な状況が待ち受けているとも言えます。

生産緑地2022年問題が騒がれているのは、ハウスメーカーやサブリース業者がバランスを無視し、営利主義に走る危険性をあげているのです。

2022年を目前に国が出した生産緑地の対策とは?

進展スピードはどうあれ、かなりの量の農地が2022年以に降吐き出されることが予測される2022年問題ですが、国も遅まきながら、2017年に対策をいくつか打ち出しています。

どういう案が打ち出されているのかを整理してみます。

生産緑地法は2017年の改正で何が変わったのか?

まず「都市緑地法等の一部を改正する法律」が2017年5月12日に公布され、生産緑地法についても見直しが行われています。

これで生産緑地法は2度目の改正です。

結局、国は何をしてもらいたいかというと、地権者に生産緑地を維持し続けて欲しいのです。

そのため今回の改正では

  • 面積要件の緩和
  • 生産緑地内の施設の建築制限の緩和
  • 生産緑地解除により買い取り申し出を延期できる制度

を導入しました。

具体的には次のとおりです。

生産緑地法の改正でカフェや農家レストラン等の運営も可能に

面積要件の緩和では、これまで全国一律で500平米以上としていたものを、自治体の条例で300平米以上にまで引き下げることが可能となりました。

この面積要件の緩和によって、都市部の農家が税の優遇措置をより受けやすくなりました。

また建築制限も緩和され、採れた農産物を原材料とする製品の製造・加工する施設や直売所の設置、またカフェやレストラン等の運営も可能となり、守備範囲の選択にも広がりが出ています。

ただし上記の施設の運営場所は地目を宅地に変えなければなりません。

したがって、税負担の関係で、収益がどこまで出せるか予測がつかないかもしれません。

この点は注意が必要です。

買い取り申し出の延期については、30年以降は土地所有者などの同意を得て「特定生産緑地」に指定した場合、さらに10年ごとに再延長が可能となります。

10年ごと再延長が可能なのと300平米以上の面積緩和は、今回の改正の目玉と言うべき施策ではないでしょうか。

今回の改正で、一定数の都市農家が、指定解除の見直しを検討することは十分にあり得ることです。

生産緑地2022年問題をめぐる2つの事例

では次に、生産緑地でも都市型の農地でもありませんが、2022年問題を考えるに相応しい2つの事例を紹介します。

ひとつはNHKの番組でも話題となった埼玉県羽生市です。

もうひとつは「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」と呼ばれる横浜市綱島エリアのパナソニック工場跡地の開発です。

生産緑地2022年問題はまだ到来していないため、農地の宅地化が加速しそうな地域というのもまだ現れてはいません。

ただ羽生市の場合は2022年問題に近いカタチで偶然表出しており、2022年問題を語る場合、よく取り上げられる事例です。

失敗事例:埼玉県羽生市の無計画なアパート建築例

埼玉県羽生市は県内北東部に位置する人口5万人の町です。

羽生市の都市計画では、市の中心部にしか家を建てられません。

そこで市は国の規制緩和を味方に、ほぼ市の全域で住宅が建築できるよう条例を打ち出したのです。

羽生市の最大の目的は若い世代に住んでもらうことで、地域の活力に繋がるだろうというもの。

2003年当時であれば、そのような甘い読みをする行政もあったのでしょう。

しかし市は市街化調整区域の農地に住宅を建築できるよう条例を定めたのですが、現実は市の中心地から程遠い立地に新築アパートが乱立し、空き部屋率は35.8%にも達したそうです。

もちろん羽生市は市街化調整区域でも自由に家が建てられるとした条例を撤回しますが、建ったアパートを壊すわけにもいかず、かなりの数の空き部屋と将来のインフラ維持費という負債を残す結果となったわけです。

このようなケースは今ならそう簡単には起きないだろうと思いますが、より良い提案がなければ、地権者は簡単に利益だけに走ってしまいかねません。

また生産緑地がすべてアパートとして潤うだけの好立地にあるとは限りません。

場合によっては、保育所やグループホーム等の建築を進める条例を定めるなどの方向性が求められます。

まして東京オリンピック以降は、都市のコンパクト化が各地で起こると予測されているので、政府(国)の都市計画はますます重要度を増すはずです。

そうした中、無計画に「土地あらばアパートを」といった発想は、さすがに時代錯誤と考えられます。

期待事例:「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」が示唆する新たな方向性

生産緑地2022年問題を考えた場合の視点のひとつとして、パナソニック、野村不動産、横浜市が2015年3月から取り組んでいるスマートシティプロジェクト「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」が示唆を与えています。

ここはもちろん生産緑地ではなく、横浜市港北区綱島地区にあるパナソニックの工場跡地です。

この工場跡地を活用して、次世代エネルギーシステムや先進技術の導入による都市型スマートシティの構築を目指すプロジェクトが進められているのです。

「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」の開発を進めるのは主幹事であるパナソニック、野村不動産の2社を筆頭とする合計11団体(appleや慶應大学も11団体の一員)で、横浜市もこれに参画しています。

「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」は、神奈川県藤沢市にて推進中のFujisawa SSTに続く第二弾になりますが、

横浜市等の行政の協力を得ながら異業種が協業し、タウン内のみならず、地域(日吉〜綱島エリア)と繋がる次世代都市型スマートシティとして内外に発信することを目的としています。

これと生産緑地の指定解除地がどう繋がるかは、まだ見えない部分は多いわけですが、少なくとも、一部の不動産業者のみが旨味を得る“焼き畑的発想”にはならないことは確実です。

また注目できるのは、新型スマートタウンとして、農地が都市に及ぼすヒートアイランド対策や災害時でも安心して集まれる避難場所としての機能を、より明確に示せられることへの期待です。

このような新しいまちづくりとして生産緑地を活用できるのであれば、新型スマートタウンとして生まれ変わる方向性も大いに模索してもらいたいものです。

その意味では、「Tsunashima サスティナブル・スマートタウン」が新しい街づくりを進める上での様々な手がかりを持つ参考例としても推奨できるでしょう。

生産緑地2022年問題のまとめ

生産緑地2022年問題の影響は、首都圏を中心にかならず起こり得る問題ですが、その影響がどのぐらいの規模で始まるかは、はっきりした予測はつきません。

ただ自治体ごとには細かな予測、あるいは絵姿は描いているようで、東京五輪以降はもっと具体的なものが浮かび上がっているのではないでしょうか。

生産緑地法の2度目の法改正とともに、自治体のリーダーシップにも期待するところです。

なお人口は若者を中心に下降トレンドに向かいますので、ファミリー層をターゲットにしているアパートはますます余ることになります。

農地の土地活用を考えている方は、サブリース業者らの一方的なセールスには十分注意して検討してください。


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