所有している空き家がなかなか売れないと、いっそ「更地にして売ってしまおう！」と思われるケースもあると思います。
この記事では、空き家から更地にした場合、どのように税金負担が変化するのかについてお伝えします。
空き家を更地にした場合、税金控除はどうなる？
まずは売却できた時の譲渡所得税の負担について比較してみます。
マイホームを売ったときの特例
家を売却する際、節税のために活用したいのが「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」、通称「マイホームを売ったときの特例」です。
この特例を簡単に言うと、居住用の家を売却した時の売却益（儲けた金額）が3,000万円以下なら譲渡所得が非課税になるというものです。
一般的な個人宅で売却益が3,000万円も出るというのは稀なケースなので、多くの方が活用できる特例です。
空き家になった日から3年目の年の12月31日までに売却できれば、この特別控除を活用することができます。
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空き家を更地にして売った場合
ただし空き家を取り壊した場合、上記「居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除」の適用要件が厳しくなり、以下2つの要件全てに当てはまることが追加で必要となります。
- その敷地の不動産売買契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、空き家になった日から3年目の年の12月31日までに売ること
- 家屋を取り壊してから不動産売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用途で使っていないこと
更地にしようと思われた背景には、空き家のままでは買い手がつかなかったからというケースが多いと思います。
ただでさえ買い手がつかないのに、１年以内に不動産売買契約を締結する必要があるというのは少し不安に思われるかもしれません。
空き家から更地にした場合、固定資産税はどうなる？
土地を所有する者として、もう１つの悩み事が固定資産税の負担ではないでしょうか。
空き家なら減額措置あり
住宅用地に関する固定資産税の課税標準額は
- 200㎡までの部分について、1/6に減額
- 200㎡を超える部分については、1/3に減額
都市計画税の課税標準額は
- 200㎡までの部分について、1/3に減額
- 200㎡を超える部分については、2/3に減額
と「住宅用地」として今現在は減額措置が適用されています。
更地なら減額措置はなし
しかし更地にしてしまうと「非住宅用地」とみなされ、減額特例は適用されなくなります。
非住宅用地に関する固定資産税の課税標準額は地価公示価格の７割。
そして負担調整措置として、更にその価格の７割が上限価格とされています。
つまり更地では、前年度の課税標準額が本則課税標準額の７割を超える場合は７割まで引き下げられ、
「固定資産税価格の0.7＝地価公示価格の0.7×0.7」が上限価格となります。
空き家を更地にすると固定資産税の負担は約４倍に
では、固定資産税に関し、具体的なシミュレーションをしてみましょう。
【仮定】
- 面積が170㎡、固定資産税の価格が150万円の土地に居住用家屋（市街化区域内）
- 固定資産税の標準税率は1.4%（※）
- 都市計画税の標準税率は0.3%（※）
※標準税率は市町村によって異なります。
【空き家の場合】
計算の便宜上、課税標準額が上限に達していると仮定すると
固定資産税は価格150万円の1/6で25万円×1.4％＝3,500円
都市計画税は価格150万円の1/3で50万円×0.3％＝1,500円
⇒税金は合計5,000円
【更地にした場合】
家屋を取り壊すと、減額の特例は適用されなくなるので
固定資産税は150万円×0.7×1.4％＝14,700円
都市計画税は150万円×0.7×0.3％＝ 3,150円
⇒税金は合計17,850円
以上より「空き家の場合」と「更地にした場合」とで税額を比較すると、17,850円÷5,000円＝3.57倍となります。
空き家を解体するメリット・デメリット
以上、譲渡所得税の特別控除と固定資産税の減額特例についてお伝えしてきました。
ここまでくると「空き家は解体しない方が良いんじゃないか」と思われたかもしれませんが、空き家の解体にはメリット・デメリットが各々あるので、一概には解体しない方が良いとは言い切れません。
空き家を解体するメリット
トラブル予防
空き家を放置した場合、どんな悪影響が出てくるかを考えてみると
- 老朽化した空き家は倒壊の危険がある
- 犯罪の温床になりやすい
- 害虫や害獣被害が発生しやすい
- 不法投棄による悪臭が発生しやすい
- 地域の景観に悪影響を与える
空き家を放置しておくと、そこに住んでいない所有者よりも、むしろ近隣住民に被害をもたらします。
そして、それが原因で近隣住民とトラブルが発生する恐れがあります。
空き家を解体することで、こうしたトラブルの芽を事前に摘んでおくことができます。
見栄えが良くなり売れやすくなる
更地にすることで見栄えが良くなり、土地が売れやすくなるメリットもあります。
解体を先にしてしまうと費用は売主の負担になります。
しかし買い手との交渉過程で上手に更地化の話を持っていけば、売却価格に上乗せすることも可能なので、売れやすくなるだけでなく、最終的には解体費用が利益で清算されます。
ただし交渉が成功するか否かは、売却を依頼した不動産屋の力量にかかってきます。
空き家を解体するデメリット
家の解体費用
一番のデメリットは解体費用です。
木造であっても3万円～4万円/坪の解体費用がかかり、空き家に支払うにしては高額です。
更地としての売却予定が明確なら、解体費用は譲渡費用として計上できますが、田舎の空き家では売却益を得られる可能性は低いので、単なる負担金で終わってしまう恐れがあります。
再建築不可の場合、価値が下がる
昔の家で多いのが、違反建築物件です。
家屋を解体することで建築基準法の接道義務（※）に抵触し、再建築不可物件として扱われると、土地活用がしにくくなり、価値が急降下してしまう恐れもあります。
※原則、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない
税金負担が大きくなる
家計に大きなダメージを与えるのが、上述でもお伝えした通り、税金の負担が増えることです。
特に、空き家を解体すると固定資産税が約4倍に跳ね上がってしまいます。
解体費用＋固定資産税4倍の負担はダメージが大きいです。
各自治体の補助金を活用して空き家を解体する
メリット・デメリットを踏まえた上で、空き家を解体したいと思われた場合、空き家再生等推進事業の一環で助成金の対象になっている「不良住宅、空き家住宅または空き建築物の除去等に要する費用」を活用してみるのも１つの方法です。
これは国と自治体が補助金を出し合って解体費用の負担を軽減している代わりに、自治体に予算枠があり、予算枠を使い切ると申請が締め切られます。
解体費用の補助は多くの自治体で行われているので、あなたが所有する空き家がある自治体に問い合わせてみてはいかがでしょうか。
補助金制度の名称は各自治体バラバラなので、電話で問い合わせた方が確実だと思います。
なお補助金の上限は30万円～100万円程度と、各自治体によってマチマチです。