土地を売りたいと思った時、気になるのが土地の価格ですが、土地の価格を調べたい時に便利なのが「全国地価マップ」です。
この記事では、固定資産税路線価、相続税路線価、地価公示価格、都道府県地価調査価格の違いと、全国地価マップを使ったそれぞれの価格の調べ方をご紹介します。
4つの公的土地評価情報｜路線価と公示価格の違い
一口に「土地の価格」と言っても、次の４つの公的土地評価情報があります。
- 固定資産税路線価
- 相続税路線価
- 地価公示価格
- 都道府県地価調査価格
そう、同じ土地なのに、鑑定方法によって価格は異なってくるのです。
これらに加えて、不動産売却を考えている場合には、不動産売買取引が成立する「実勢価格」もあるため、実際には5種類の土地価格があると言えます。
１）固定資産税路線価とは
固定資産税路線価とは、固定資産税などの課税対象となる宅地を評価するため、便宜上道路に付設された価格のことです。
数字はその道路に接する標準的な宅地の１㎡あたりの価格（円）を意味します。
個々の宅地の評価額は、この路線価を基にして、各々の宅地の状況（奥行、間口、 形状など）に応じて求められますが、おおまかには以下のように計算されます。
固定資産税評価額（円） ＝ 固定資産税路線価（円／㎡） × 面積（㎡）
２）相続税路線価とは
相続税路線価とは、相続税や贈与税の課税対象となる宅地を評価するため、便宜上道路に付設された価格のことです。
数字はその道路に接する標準的な宅地の１㎡あたりの価格（千円単位）を意味しており、千円単位で記載されています。
具体的な計算方法については後ほどご紹介しますが、おおまかには以下のように計算されます。
相続税評価額（円） ＝ 相続税路線価（千円／㎡） × 面積（㎡）
３）地価公示価格とは
地価公示価格とは、地価公示法に基づき公表される、毎年1月1日時点における都市計画区域内の土地の１㎡あたりの価格（円）です。
都市部やその周辺にある約3万地点が対象となります。
土地の売買をする際、土地の価格について何かしらの指標があると便利ですよね。
地価公示価格（公示地価）は、一般の土地取引や国の用地買収にあたって指標となるように評価された価格です。
また固定資産税路線価や相続税路線価もこの地価公示価格を基に算定されており、
- 固定資産税路線価は地価公示価格の7割水準
- 相続税路線価は地価公示価格の8割水準
となるように設定されています。
なお地価公示価格をもとに計算した土地評価額はおおよそ以下の通りになります。
土地評価額（円） ＝ 地価公示価格（円／㎡） × 面積（㎡）
４）都道府県地価調査価格とは
国が主導して調査・公表する地価公示価格に対して、各都道府県が主導して調査・公表するのが都道府県地価調査価格です。
都道府県地価調査価格とは、国土利用計画法に基づき都道府県知事が公表する、毎年7月1日時点における１㎡あたりの土地の価格（円）です。
全国約2万7千地点が対象となり、国が行う地価公示とあわせて、一般の土地取引の指標となるだけでなく、地方公共団体等による用地買収の算定規準としても利用されています。
調査主体が国から都道府県に変わる他、1地点の調査に関わる不動産鑑定士の人数が2人以上から1人以上に変わります。
なお都道府県地価調査価格を用いた土地評価額の計算方法はおおよそ以下の通りになります。
土地評価額（円） ＝ 都道府県地価調査価格（円／㎡） × 面積（㎡）
全国地価マップの使い方
土地の価格を調べるには、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」の活用が便利です。
全国地価マップなら、１つの地域に対して、上記で紹介した４つの公的土地評価情報を手軽に調べることができます。
１）全国地価マップへ
まずは全国地価マップにアクセスします。
- 固定資産税路線価 等
- 相続税路線価 等
- 地価公示・地価調査
と３タイプに別れていますので、調べたい土地価格タイプを選択します。
なお最終的には、一画面で全ての価格結果を見ることができるので、迷われたら適当に選択しても大丈夫です。
２）全国地価マップの利用に同意
全国地価マップの利用に関して同意が求められるので、内容を確認の上、「同意する」をクリックします。
３）調べたい地域を選択
まずは全国地図が表示されるので、調べたい地域を選択します。
地域の選択方法は４つ用意されています。
- 郵便番号・住所から探す
- 目標物から探す
- 住所一覧から探す
- 地図から探す
どの方法でもいいのですが、個人的には住所を入力するのが一番早いと感じました。
こうして都道府県＞市町村>番地と調べたい地域を絞り込んでいくと、
最終的には図のような画面になり、土地価格が表示されます。
４）タブを切り替えながら、土地の価格を調べる
自動的に、一番最初の画面で選択した土地評価方法の価格が表示されています。
もしも他の土地評価方法の価格も知りたい場合は、画面上部に
- 固定資産税路線価
- 相続税路線価
- 地価公示価・地価調査
と３種類のタブがそれぞれ年度別に用意されているので、それぞれのタブを切り替えることで知ることができます。
【それぞれの土地価格の計算方法】
各評価額（円） × 面積（㎡） ＝ 各評価方式に基づく土地の価格（円）
＊路線価だけは千円単位で記載されています
各評価額を見比べたい場合は、右上にある「２画面表示」をクリックすると、写真のように２つの評価情報を見比べることもできます。
１画面に戻す場合は、右上の「１画面に戻る」をクリックするだけです。
土地売却で重要なのは「実勢価格」
上述のように、同じ土地であっても鑑定方法によって土地の価格は変わってきます。
そして土地売却という観点からは、実際の不動産売買取引が成立する「実勢価格」が重要になってきます。
不動産売買は売主と買主の需要と供給がつり合った価格で取引され、その取引価格が実勢価格となります。
つまり
- 公的データ（固定資産税評価額、路線価、公示価格）
- 販売価格（売り出し価格）
- 実勢価格（売買取引が成立した価格）
は必ずしも一致しません。
土地売却のための最適な販売価格の調べ方
土地を売却するにあたり、最適な販売価格を調べる方法としては「不動産一括査定」の活用がおすすめです。
やはり実際に不動産の売買を行っている不動産屋に査定してもらうのが一番。
ただし、物件条件によって不動産屋にも得意ジャンルと苦手ジャンルがあるので、査定基準が数%違うだけで、査定額は数百万円も変わってきます。
実際、我が家の場合は480万円も査定額が異なりました！
そのため複数の不動産屋の査定額を比較することで、「妥当な土地の販売価格＝土地売却相場」を知ることができます。
不動産一括査定なら、一度のWEB入力で複数の不動産屋から査定額をまとめて取り寄せることができます。
査定方法は「オンライン査定（机上査定）」と「訪問査定」の２種類がありますが、ひとまず土地の値段をザックりと知りたいだけなら、オンライン査定がおすすめです。
関連記事