最近「土地活用」という言葉をよく耳にしますが、それは2015年1月の相続税の改正により「大増税時代」が始まったからです。
この記事では「なぜ相続税対策に土地活用がおすすめなのか」を分かりやすくお伝えしていきます。
相続税の主な改正点
まずは相続税がどう変わったのかを確認していきます。
１：基礎控除額の引き下げ
【これまで】
5,000万円＋法定相続人1人あたり1,000万円までが控除された。
【今】
3,000万円＋法定相続人1人あたり600万円までが控除される。
相続人が子供1人だった場合、これまでは相続した財産が6,000万円以下の場合、相続税はかかりませんでした。
しかし今は相続した財産が3,600万円以上だと、相続税が課せられることになったのです。
都市近郊に土地付き一戸建てを所有している場合、土地だけで3,600万円以上の評価がつくことは珍しくありません。
つまり土地持ちの方だけでなく、ただ都市近郊に自宅を所有しているだけという方にも相続税の負担が課せられる可能性が出てきたのです！
２：相続税率の細分化、かつ最高税率の引き上げ
【これまで】
６段階
【今】
８段階に細分化。
また最高税率が50%から55%に引き上げられました。
相続する財産が多い方は、これまでよりも相続税の支払いが5％も増えることになります。
元々の財産が多額なだけに、5％の違いでも何千万円と税額が変わります。
３：小規模宅地等の特例の緩和
被相続人等の自宅の敷地が80%減額される特定居住用宅地について
【これまで】
限度面積は240㎡
【今】
限度面積が330㎡まで拡大
また特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等もあわせて適用することが可能になりました。
【これまで】
居住用宅地と合わせて400㎡までの適用
【今】
要件を満たせば、特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等も400㎡まで80%減額が適用
つまり、それぞれ限度面積まで適用を受けると、最大730㎡（330㎡＋400㎡）まで特例を受けられるようになりました。
固定資産税は下がらない
土地は持っているだけでも固定資産税を払わなくてはなりません。
土地の固定資産税は固定資産税評価額の1.4%、都市計画税は0.3%の標準税率で課税されます。
使っていない空き地、農地、山林にも固定資産税は課税されるので、収益を生まない土地を持っていると、毎年固定資産税の分だけ持ち出しとなり、負担（リスク）になります。
固定資産税は徐々に値上がりしてきましたが、国の財政状況を鑑みれば、今後値下がりすることは考えられません。
なぜ土地活用が相続税対策におすすめなのか
相続税の負担を減らすために土地活用を勧める専門家が多いのですが、なぜ土地活用が相続税対策におすすめなのかご存じですか？
その答えは「現金と不動産では評価が違うから」です。
現金や預貯金は額面通りに評価される
よくある事例１
「相続税がかかったとしても、十分払えるだけの現金（預貯金）の蓄えがあるので安心」
という考えは、節税の点からみると間違いです。
なぜなら相続税はこの現金（預貯金）に課税され、しかも100%の評価で課税されます。
相続財産の価額は、相続開始時点の時価で評価されることになっています。
つまり現金・預貯金は亡くなった日の残高がそのまま財産として評価されます。
定期預金や定期郵便貯金など貯蓄性の高いものに関しては、預入額に課税時の既経過利子を加えた額で評価されます。
預貯金は金融機関の残高証明書で確認されるので、１円たりとも減らすことはできません。
よくある事例２
「相続税がかかるとはいえ、全てがなくなるわけではないし…」
という考え方も、残念ながら節税の点からみると間違いです。
相続人が子供一人の場合に１億円の現金を遺して亡くなると、財産は15％減るといわれています。
1億円の15％＝1,500万円も財産が減ってしまうのです！
しかし生前贈与や土地活用をすれば全部遺すこともできます。
よくある事例３
「子供や孫のために、子供や孫の名義でコツコツ貯蓄してきたから大丈夫」
と思われている方も多いと思います。
しかし今の相続税は預金調査が中心といっても過言ではありません。
家族名義の預金はほぼ税務調査の対象になり、指摘されます。
子供や孫の口座をつくって預金を移しておけば、自分の財産から除外されると思われている方が多いと思いますが、贈与はあげる人・もらう人双方の意思確認ができていることが前提となります。
よくある事例４
「子供名義の預金はあるけれど本人にはまだ内緒にしているの。子供が結婚する時か困っている時に渡してあげるつもり。」
と親心によるサプライズの日を少し楽しみにしている方もいらしゃると思います。
ですが名義人に通帳や印鑑を渡してもいないし、知らせてもいないという預金は、法律上「贈与が成立していない」と捉えられ、相続財産だと言われてしまうのです。
そして場合によっては、追徴課税されたり、故意に隠したとしてより負担の重い重加算税を課税されたりしてしまうこともあります。
以上より、財産を現金や預貯金で持つことは節税にはなりませんし、方法を間違うと税務調査の対象になってしまいます。
不動産は評価を下げられる
土地の評価方法は基本的に路線価方式をとっており、時価の80%程度で評価されます。
つまり土地というだけで、評価が20%も下がるのです！
さらに土地の使い方によっても評価が変わってきます。
事例１
- 自宅として自分が使っている「自用地」の場合
- 自分の土地に子供など親族が建物を建てて住んでおり、地代をもらっていない場合（「使用貸借」となり、自用地と同様の評価）
→路線価（時価の80%程度）
事例２
土地を貸していて、土地は自分のものでも建物は借地人が建てている「貸宅地」の場合
→路線価から借地権割合（※）を引いて評価
※借地権割合は地域によって30～90%で定められています
事例３
自分の土地に自分名義で賃貸アパートやマンションを建てている「貸家建付地」の場合
→路線価から借地権割合と借家権割合をかけた分を引いて評価
建物の評価に関しては、実際にかかった建築費の時価の40～60％になるのが一般的で、この建物を貸していれば、そこから借家権を引いた70％で評価されます。
つまり土地というだけで評価を約20%下げることができ、人に貸していれば借地権や借家権の分だけさらに評価を下げることができるので、相続税の負担を大きく減らすことができるのです！
以上より、相続税対策としては、財産は現金ではなく、不動産の形で遺すのが賢明です。
おすすめの土地活用は？
土地活用と一口に言っても
- アパート・マンション経営
- 駐車場経営
- 戸建て賃貸
- トランクルーム
- 高齢者向け施設
など様々な方法があります。
イメージしやすいものとしては、アパート経営や駐車場経営でしょうか。
ただアパート経営も空室があるようでは十分な節税はできませんし、駐車場も一定の要件を満たしていないと節税（土地評価を下げること）はできません。
所有する土地の場所によっては、そこに何かを建てるよりも、その土地を売却して収益力のある土地を購入する「資産の組み替え」をした方が良い場合もあります。
相続税対策と土地活用のまとめ
いつかはやってくる相続。
「少しでも多くの財産を家族に遺してあげたい」
「少しでも家族が背負う相続税の負担を減らしておきたい」
とお考えなら、土地を賢く活用することで、その願いを叶えることができます。
これから土地活用を始めるなら
- 土地活用に適した土地か
- きちんと収益が見込める経営プランか
- 節税要件を確実に満たしているか
など、まずは情報収集から始めてみてください。
企業が主催する土地活用の説明会に参加してみるのもいいわね。
「説明会の後に営業されるのは嫌だな」という場合には、どんな土地活用が向いているのか簡易診断してくれる無料サイトもあります。