アパート経営をしている方にとって気になるのは空き家リスクですが、たとえ空き家リスクから解放されるとしても、誤ったサブリースだけには手を染めないでください。
インターネットが普及する以前からサブリース商法は地方を中心に力をつけており、最盛期の頃の勢いはなくなりましたが、まだ我慢強く営業勢力を伸ばし続けています。
サブリースとは
サブリースとは、日本では「一括借り上げ」という言葉で有名になった不動産賃貸業者が行う転貸借の仕組みのことであり、またその業者の提供する不動産サービスをサブリースと言います。
初期のサブリースは、土地の有効活用を提案する営業マンたちが更地や農地などに何度も飛び込み営業をして、アパートなどを提案し建てさせていました。
その後、最盛期には反響営業で受注できたりもしたようですが、近年は当初約束していたかに見えた家賃保証がなくなったりと、大家とのトラブルが続出し、かつての勢いはなくなっています。
2016年には、サブリース会社はオーナーへの重要事項の説明と契約成立時の書面交付が義務化され（重要事項の説明は不動産業ではすでに常識ですが）、これに違反した場合は業者名を公表するといった措置がとられるようになりました。
まだ一部の業者のTVCMなどは放送されていますが、サブリース会社の社会的な信用度は、ほぼ無くなっているのが現状ではないでしょうか。
また2015年には「NHKのクローズアップ現代」でサブリースが社会問題として取り上げられ、さらに関連業者に対する風向きも変わっています。
この記事では、サブリースのメリット・デメリットを紹介し、サブリースの特徴や問題を明らかにしていきます。
本文でも触れていますが、サブリースは残念ながらアパートのオーナーの収益を長期的に保証できる仕組みはありません。
少なくとも、ここだけは間違わず理解してほしいと思います。
サブリースのメリットとは？
悪名高き家賃保証で「詐欺まがいの契約」と称する方もいるサブリースなので、個人的にはメリットと思える点は、残念ながら一つたりとも思いつきません。
ただし、以下ではサブリースのメリットとして一般的に紹介されることを挙げることにします。
サブリースなら空室リスクや家賃滞納などを心配しなくても良い
サブリースは、賃貸経営につきものの空室リスクや家賃滞納などを考える必要はありません。
なぜなら賃貸契約は不動産オーナーではなく、サブリース会社が行なっているからです。
ただ、アパートのオーナーは100％賃貸収入を得ているわけではありません。
オーナーが受け取れるのは、アパートが全室満室だった場合の、良くて8割ぐらいの金額だと言われています（実際は6割から7割程度とも言われていますが）。
毎月の賃料は安定しているものの、自己経営はしていませんので、その分は差し引かれ、取り分が少なくなるのは仕方ないことです。
また毎月の賃料は変動はしない分、精神衛生上もラクだと考える人もいるようです。
サブリースなら入居者とのトラブルにも一切関わらないで良い
サブリース契約では、オーナーは入居者を直接管理する立場ではなくなるため、入居者とのトラブルにも関わる必要がなくなります。
これもサブリースのメリットだと考えられています。
ただし、不動産賃貸経営は入居者とのトラブルが常にあるとは限りませんし、仲介する不動産会社もいますので、何かあれば相談もできます。
サブリースなら確定申告などの手続きが非常にラクになる
サブリース契約では、オーナーはサブリース会社との賃貸契約を結び、入居者には一切関わりを持ちません。
そのため確定申告などの手続きも、非常にシンプルでラクなものになります。
ほかに確定申告するものがなければ、税理士を頼む必要もありません。
以上のようにサブリースのメリットは、不動産賃貸経営の煩雑さを背負わないで済むことがその中心です。
ただ繰り返しになりますが、賃貸経営は相談できる仲介不動産業者もいますし、他の不動産投資案件のように手間や時間に追われることもないです。
それよりも、サブリースはデメリットのほうが多く、しかも非常に厄介です。
サブリースのデメリットや問題点とは？
上述のように、サブリースには一定のメリットが認められますが、デメリットや問題点も多く抱えています。
ここからはサブリースのデメリットについてまとめてみます。
サブリースは転貸借契約（又貸し）にあたる
サブリースの問題点は契約形態にあります。
サブリース契約は転貸借契約に当たります。
転貸借とは又貸しのことで、まず物件のオーナーとサブリース会社が賃貸契約を交わし、サブリース会社とアパート入居者も賃貸契約を交わします。
又貸しが常に悪いわけではありません。
ただ最初に物件オーナーとサブリース会社が交わす賃貸契約では、物件オーナーは貸主となり、サブリース会社は借主です。
この場合の賃貸契約は借地借家法の契約となり、一般的に借主（サブリース会社）が優先される契約なのです。
そのため、たとえば貸主のアパートオーナーがサブリース契約を解約したいとしても、なかなか思うように解約できないのです。
これがサブリースの真の怖さです。
現在、サブリース契約でのアパート経営を考えている方がいるとしたら、サブリースで土地活用した場合のリスクについて、もう一度やる・やらないを冷静に考えてみてください。
家賃保証のもととなる実勢家賃の把握が難しい
サブリース契約では、アパートのオーナーは入居率が100％の状態で家賃保証を受けられるような前提になっていますが、実際の家賃を不動産収益として全額もらえるわけではなく、何割か管理会社が差し引いた金額が振り込まれます。
ここで問題になるのは、家賃保証額は周辺相場をもとに実勢家賃を出して計算するわけですが、不動産に関して素人であるアパートのオーナーが、周辺の家賃相場や実勢家賃を把握している人は少ないということです。
一般的には、実勢家賃の8割から9割というのが良心的な設定だと言われていますが、そもそも家賃保証のもとになる実勢家賃自体が曖昧で、下手をすると、6割ほどで計算されている場合もあるようです。
仲介による賃貸経営は不動産収益のほとんどが自分の取り分ですが、サブリースの場合は、実勢家賃の7割や6割となる場合も少なくないようです。
実勢家賃が現実とかけ離れていないかを自身でチェックすれば良いのですが、この実勢家賃の調査が難しいこともサブリースのデメリットだと言えます。
サブリース会社は新築アパートの建築を前提として営業している
サブリース会社は新築アパートを提案して営業してきます。
仮に中古アパートがあったとしても、そのものをサブリースすることはなく、サブリースする場合は中古アパートを解体し、新築アパートの建築提案をしてきます。
つまり、サブリースの多くは「新築アパート＋サブリース契約」というセットで売り込んでくるわけです。
そして一般的に高いとされるサブリースのアパートの建築費には、空室リスクの費用が上乗せされている場合が多いとも言われています。
サブリース会社は、まず建築費だけでも十分な利益を計上しています。
ビジネスなので、それ自体が悪いことだとは言えませんが、オーナーにとっては必ずしも喜ばしいことではないでしょう。
サブリースは最初に取り決めた家賃保証額が下がる場合がある
サブリースは家賃保証が30年・35年と謳われているため、はじめに取り決めた金額がずっと継続すると考えている方もいるかもしれません。
ただサブリース契約書には、経済状況の変動により賃料の増減を請求できると記載されているのが普通で、サブリース会社からの賃料の減額請求あった場合は、これに応じなければなりません。
サブリースでは、家賃保証が最大の売りになっていますが、実態は、サブリースは長期的にオーナーの家賃保証を確約する契約ではないことが、このことからも分かります。
もし賃料の減額を断るとどうなるかというと、サブリース会社から中途解約を言い渡されます。
これからサブリース契約でアパート経営を考えている方は、人口減少を前提に家賃はかならず下がると考えなければなりません。
その上で、この投資が将来も利益を生むかを判断しなければならないでしょう。
予定していない修繕費を負担させられる
アパートを退去した際の現状回復費用は通常敷金が充てられます。
ただし、居室の現状回復費用もアパートのオーナーにしわ寄せが来ることについて、解せないと感じる人がいることはサブリースではよく聞きます。
経年劣化などの修繕費は物件所有者が負担しなければなりませんが、修繕方法はサブリース会社が指定した通りに工事しないと、やり直しを命ぜられる場合もあります。
こうした修繕メンテナンス費用は、もちろんサブリースでは管理費に含まれているものと思っている方が多いので、トラブルに発展することも考えられます。
すべてのサブリース会社がこうだとは言いませんが、修繕やリフォーム工事の取り扱いがいい加減なところはサブリースのデメリットです。
オーナーが解約したくても希望に応じてくれない
ここまで条件が悪ければ、いよいよ解約を申し出たくもなります。
ただ、先ほどもお伝えしましたが、アパートのオーナーとサブリース会社は借地借家法上、そう簡単には解約に応じてはもらえません。
また、やっと解約できても、入居者情報を正確に教えてもらえず、入居者の連絡先や口座情報を再度確認しなければならないこともあるようです。
サブリース契約のすべてが悪いと決めつけられませんが、問題点が多いのは事実で、サブリース自体、社会問題となっています。
それでも、あえて契約を考えている方は、慎重に業者を見極めてから契約してください。
不動産オーナー寄りのサブリース形態を考えてみた
以上のように、サブリース会社側のメリットばかりを考えたアパート経営が現在のサブリースであり、少しでも不動産賃貸経営に関して知っている方なら、賛同する方は少ないでしょう。
そこで、少しでもアパートのオーナー寄りの契約形態になるように考えてみたものを以下にまとめてみました。
もちろん、この通りにはならないのことは分かっています。
ただ、少しでも多くの方が、サブリースの誤った部分を直視し、今後誤った契約しなければ良いと考えました。
サブリースを定期借地権で契約できるようにする
サブリース契約では、立場の弱いアパートオーナー側が貸主になるなど、契約上、非常に不利な立場です。
これを解消するには、貸主の立場を保護する定期借地権でサブリース契約できるようにすることが考えられます。
中途解約が不利にならないような体制をつくる
サブリースは中途解約したくても、多くが泣き寝入りに終わってしまいます。
これを改善できる方法について考えなければなりません。
原状回復の取扱いと経年劣化に伴う修繕やメンテナンス費用をしっかり区分けする
サブリースでは、修繕やメンテナンス費用について曖昧な場合が多々見受けられます。
現状のように、サブリース会社が敷金を全額管理している関係から、入居者による修繕費用までアパートオーナーが負担させられるのは筋違いだと言えます。
反対に建物外部が経年劣化したものは、やはりオーナーが見なければいけないでしょう。
ただ、経年劣化に対応する費用を計画的に準備できるよう、積み立ての仕組みも必要でしょう。
サブリースを契約する方は、資金はあっても不動産についてはアマチュアという方が多いです。
一方、サブリース会社は間違いなくプロの集団です。
プロならアマチュアが育つ仕組みを考え、感謝されなければ継続的に営業してはいけません。
家賃保証には限りがあると正直に伝える
これから先は、人口減少によりアパート経営も下火になることは確実で、長期にわたり家賃保証をするのは仕組みとしても無理があります。
契約時に「家賃保証には限りがあり、減額請求を言い渡す可能性がある」ということもアパートのオーナーに、正直に伝えるべきです（これは、すでに行っている会社が多いのかもしれませんが）。
サブリース まとめ
サブリースという仕組みは分かり難いと思いますが、それ以前にそのサービスを提供する会社の社会的信用度は凋落し、かつてあった信頼はかなり危うくなってきています。
ただ関連各社は相当健闘しているようで、営業努力の凄まじさが「サブリースが危険」という考えを打ち消しているかに見えます。
これはサブリース会社に限ったことではありませんが、不動産関連投資は動く金額が大きいので、サブリースにしろ、売却にしろ、土地活用にしろ、信頼できる業者選びが必須となります。