賃貸住宅の売買、特にオーナーチェンジ物件の売買に関するメリット・デメリットを分かりやすく紹介します。
オーナーチェンジとは？
オーナーチェンジとは、所有する賃貸住宅を、賃借人（入居者）が存在する状態で売買することを表します。
賃貸物件が売買されれば、賃借人にとっては、物件のオーナー（所有者）が代わったことになるため、「オーナーチェンジ」と呼ばれます。
賃借人が存在しない（入居者がいない）賃貸住宅を売買しても、オーナーチェンジとは呼ばれません。
このことから、不動産広告で見かけるオーナーチェンジ物件とは、売りに出されている、賃借人（入居者）が存在する賃貸住宅を表します。
なお不動産売買における「オーナーチェンジ」という用語は明確な定義があるわけではなく、場合によっては、所有する賃貸住宅を、賃借人が存在している状態で、「売却する場合のみ」に使用されることもあります。
オーナーチェンジ物件を売買するメリット
所有する賃貸住宅を売却してオーナーチェンジを行うメリットや、オーナーチェンジ物件を購入するメリットをご紹介します。
オーナーチェンジ物件を「売却」するメリット
所有する賃貸物件を売却し、オーナーチェンジを行えば、建物の傷みに対する修繕費用の支払いや、入居者の家賃の滞納など、諸々の問題から開放されます。
また所有する賃貸住宅を売却すれば、まとまったお金が手に入るため、新しい賃貸物件や、自分のための新築住宅などを建てることも可能です。
さらに相続した賃貸物件を売却すれば、相続により起こる、様々な問題からも開放されます。
オーナーチェンジ物件を「購入」するメリット
オーナーチェンジ物件とは、売りに出されている、賃借人（入居者）が存在する賃貸住宅を表します。
そのためオーナーチェンジ物件を購入すれば、引き渡された翌月からの家賃収入が見込め、場合によっては、働かずとも収入を得ることが可能です。
オーナーチェンジ物件を売買するデメリット
所有する賃貸住宅をオーナーチェンジ物件として売却するデメリットや、オーナーチェンジ物件を購入するデメリットをご紹介します。
オーナーチェンジ物件を「売却」するデメリット
賃借人が入居しているオーナーチェンジ物件は、賃借人が存在しない賃貸住宅より、売却価格が安く設定されることが一般的です。
なぜなら、賃借人が存在する賃貸住宅を購入した者は、入居者の家賃の滞納など、諸々の問題も引き継ぐことになるためです。
さらにオーナーがチェンジしても、賃借人は法律により居住権が認められているため退去する必要がなく、新たなオーナーは自由が制限されることになります。
よってオーナーチェンジ物件を売却するデメリットは「あまり高く売れない」ことです。
このデメリットは、賃借人が全員退去し、入居者が存在しない状態で売却することにより解消できますが、場合によっては、建物の傷み具合などにより、高く売れないこともあります。
オーナーチェンジ物件を「購入」するデメリット
オーナーチェンジ物件を購入する際は、賃借人に貸し出されている室内の傷み具合や、床下の腐敗具合などを確認したいと希望しても、入居者が存在するだけに、原則として確認できません。
そのため建物の傷み具合を隅々まで確認できないまま物件を購入することになるので、後から思わぬ瑕疵（欠陥）が見つかり、修繕費用が高くつくかもしれません。
また家賃を滞納しがちな賃借人など、問題のある入居者も引き継ぐことになります。
よってオーナーチェンジ物件を購入するデメリットは、その物件の瑕疵などを含め、「諸々の問題も引き継ぐ」ことです。
これらのデメリットは、建物の傷み具合を外観から判断したり、賃借人の生活態度などを事前に調査することにより、ある程度は解消できますが、完全に解消することはできません。
しかしオーナーチェンジ物件は、賃借人が入居していない賃貸住宅より、安く購入できるというメリットがあるため、内見が十分にできないなどのデメリットは致し方がないと言えます。
オーナーチェンジ物件売却後の入居者への対応
所有する賃貸住宅を売却して、オーナーチェンジを行っても、賃借人（入居者）は法律により居住権が保証されているため、引き続き入居することになります。
オーナーチェンジにより物件を売却した後は、賃借人は家賃の振込先などが変わることになりますが、それら変更の通知は賃貸住宅の購入者が行うため、売り主は特別な対応は必要ありません。
ただしオーナーが代わることや、新たなオーナーに敷金が引き継がれることなどを事前に知らせておけば、賃借人が安心するため、オーナーチェンジが行われる前に、お知らせなどを配るのがマナーです。
なお管理会社に管理を委託していた場合は、管理会社に対して、物件を売却したことを通知する必要があるため、注意してください。
賃貸住宅の売却希望価格は「利回り」を目安に
売りに出されている賃貸住宅の広告を見ると「利回り」というものが「%」で表示されています。
不動産売買における利回りとは、その物件に対する「投資と収益の割合」を表し、以下の計算方法で算出されます。
年間の家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 ＝ 利回り
そして利回りは、東京都内のアパートで5～6%など地域により相場があり、売りに出されている賃貸住宅の価格は、主に利回りを目安として決定されます。
そのため、所有する賃貸住宅の売却を希望する場合は、以下の計算式に、売却希望価格を当てはめつつ、売却価格を設定するのがお勧めです。
年間の家賃収入 ÷ 売却希望額 × 100 ＝ 利回り
上記の計算式を用いて、年間200万円の家賃収入がある賃貸住宅を、4000万円で売りに出したいと希望する場合は、利回りは5%となります。
つまり、売却を希望する賃貸住宅の所在地の平均利回りが5%の場合は、その物件の売却希望額は、4000万円で丁度良い、というわけです。
反対に、年間200万円の家賃収入がある賃貸住宅を、8000万円で売りに出したいと希望する場合は、利回りは2.5%となります。
よって売却を希望する賃貸住宅の所在地の平均利回りが5%の場合は、その物件の売却希望額が8000万円なのは高すぎる、というわけです。
この方法を用いれば、賃貸住宅を売却する際に設定する価格の目安となり、また所有する物件がどの程度の額で売却できるかを知ることができます。
なお、日本全国各地の賃貸住宅の平均利回りは、地元の不動産業者に問い合わせたり、インターネットの収益物件検索サイト（楽侍 https://www.rakumachi.jp など）にて調べることが可能です。
良いオーナーチェンジ物件の見つけ方
所有する賃貸住宅を売却し、まとまったお金が入り、再びオーナーチェンジ物件を購入しようと希望する場合は、売却した賃貸住宅に対する不満点や問題点を列挙しつつ、それらが解消された物件を探すのがお勧めです。
そうすれば、以前より良いオーナーチェンジ物件を見つけて、購入することができます。
また先にご紹介した「利回り」を参考にしつつ、その物件に対する投資と収益の割合を計算し、儲かる物件を購入するという方法もあります。
ただし、むやみに利回りが高いオーナーチェンジ物件は、必ず瑕疵があるため注意してください。
賃貸住宅を早く売却したいときは、安く売りに出すのがコツ
以上、オーナーチェンジについてご紹介しました。
所有する賃貸住宅を売却し、オーナーチェンジをすれば、まとまったお金が手に入るため、自分のための新築の建築費用に充てたり、新しいアパートなどを建てることができます。
そのため親から相続しつつも、管理できない賃貸住宅などを所有する場合は、売却してスッキリするのがおすすめです。
なお所有する賃貸住宅の売却を希望する際は、利回りにて売却価格を設定するのがおすすめと紹介しましたが、まとまったお金が必要で、早急に売却したい場合は、相場より利回りを高く設定し、安く売りに出してください。
やはり安い方が早く売却できます。