「農地を売却したい」とお考えなら、農地売却は通常よりも時間がかかるので、今すぐ不動産売却査定をしてもらい、売却活動を始めましょう！
相続税の改正により、収益を生まない農地はリスクとなった
先祖代々の農地を所有しているものの、今は休耕地という土地も多いのではないでしょうか。
土地は持っているだけでも固定資産税を払わなくてはなりません。
もしその土地から収益が生まれていないなら、毎年固定資産税の分は持ち出しとなるので、その土地は負の資産でしかありません。
また2015年1月の相続税の改正により大増税時代に入った今、相続税の支払いがないはずだった方も課税される可能性が高まりました。
【相続税の主な改正点】
1.基礎控除額の引き下げ
以前）5,000万円＋法定相続人1人あたり1,000万円までが控除された
現在）3,000万円＋法定相続人1人あたり600万円までが控除される
2.相続税率の細分化
以前）６段階
現在）８段階に細分化
3.最高税率の引き上げ
以前）50%
現在）55%に引き上げ
市街化調整区域にある農地や山林に対しては、現行法上、固定資産税はほとんどかからない仕組みになっています。
しかし相続税に関しては、そのような優遇措置はありません。
被相続人の生前中は農地に対する課税がほぼないに等しかっただけに、「突然」しかも「巨額」の相続税の支払いをつきつけられ、衝撃を感じる方も少なくありません。
農地を手放す決断が家族を守る
代々土地持ち、とくに農家の方は先祖代々受け継いできた農地に対する強い執着心があり、自分の代で農地を手放すことに後ろめたさを感じてしまう方が多いです。
しかしその気持ちがかえって足枷となり、相続時に巨額の税の衝撃を受けてしまうのです。
空き地や休耕地をお持ちの方が相続税の悩みを解決する上で大切なのは「土地を手放す」という決断です。
相続税の改正により大増税時代に入ったいま、本当に守るべき本家の土地や農地だけ残し、それ以外の不要な土地は全て売却することが必要となります。
農家の場合、納税猶予が認められれば一部の相続税の納付は猶予されることになりますが、その後農業を一生続けることが条件となります。
もしもその手続き後、農地を手放したり、農業をやめたりしたら、猶予分の全額と利子分をすぐに納めなければなりません。
その農地から十分な収益が出ていない。
お子さんが農家を継ぐ気がない。
そんな場合は、農地の売却を決断することが家族を守ることにつながります。
農地を売りたいなら医療介護系業者への売却を考えよう
自然環境等を守るため開発や建築等が制限されている市街化調整区域にある農地は売りれにくいですが、実はある特定の業者なら購入してくれる可能性があります。
市街化調整区域にある土地の上には、原則として建物を建てることはできません。
ただ例外として、老人ホームや医療介護系の施設を建てることは認められています。
そのため介護業者や医療業者と取引がある不動産屋に売却を依頼すると、売れやすくなります。
また市街化調整区域には、市街化調整区域として指定される前からある既存住宅、老人ホーム、病院が存在するケースもあり、それら居住者の日常生活のために必要な物品の販売・加工・修理を行う施設の建設も許可されています。
具体的にはコンビニエンスストアやガソリンスタンドなどです。
あるいは国際競争力をつけるために大規模経営化を目指す農家さんもいらっしゃいますので、同業者へ売却するのも１つの選択肢です。
農地は売れにくいので、早めの行動が重要
農地は、いざ売ろうと思ってもなかなか売れません。
なぜなら開発が制限されている市街化調整区域であることが多く、市場価値がほとんどないからです。
また相続税の納税のタイムリミットは10カ月です。
ただ10カ月といっても四十九日までは喪に服し、相続税への対応について話し合うのはそれを過ぎてからという家庭も多いはずです。
そうなると残る期間は8カ月となり、あっという間に納税期限が来てしまいます。
相続税支払いの資金工面のため、納税期限までに農地を売却できなかっ場合、「物納」「延納」で支払うという方法もあります。
- 物納とは、金銭ではなく相続した財産によって納税すること
- 延納とは、分割して毎年一定額ずつ納税すること
【物納の主な要件】
- 延納によっても金銭で納付することが困難であること
- 物納が認められている財産であること
- 物納の申請期限までに、物納申請書に物納手続き関係書類を添付して税務署長に提出すること
- 税務署長によって物納が許可されていること
ただ国の財政難により、平成18年の税制改正を境に物納の要件は厳しくなり、年間1万件近い許可件数だったものが、今では200～300件にまで減少して簡単には認められないのが現状です。
物納すると、結局は国がその土地を売却してその代金を国庫に収納することになるので、手間やコストが発生してしまいます。
一方、現金一括ならこうした手間やコストは発生しないので、日本の財政状況を鑑みれば、徴収コストの増大につながる物納を嫌がるのは当然といえます。
【延納の主な要件】
- 相続税が１０万円を超えること
- 金銭で一括して納付することが困難であること
- 原則として担保を提供すること（延納税額が50万円未満で、かつ延納期間が３年以下である場合には不要）
- 延納の申請期限までに、延納申請書に担保提供関係書類を添付して税務署長に提出すること
延納は分割払いなので利子税も支払わなければならず、かえって相続税の負担が増えるのでお勧めではありません。
農地の売却には時間がかかるので、１年経っても売れないということもあります。
物納は認められにくく、延納は負担が増えてしまう。
何にしても農地を売却したいなら、早め早めに行動に移すことが大切です。
農地売却はどこに相談すればいいの？
上述のように農地は売れにくいので、できるだけ多くの不動産屋に相談をして、多くの買い手の目に止まることが大切です。
そうはいっても忙しい毎日の中、不動産屋1社1社に問い合わせして、農地の査定をしてもらう…というのは面倒ですよね。
そこで便利なのは不動産一括査定サイト（無料）の活用です。
一度にまとめて査定額を取り寄せることができ、営業担当者に相談もできるので便利です。