任意売却とは？住宅ローンが払えない家を売る方法

「住宅ローンが払えない…」
「3ヶ月以上住宅ローンの支払いを滞納している…」

そんな場合は、早急に任意売却を専門家に相談されることを推奨します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難な場合に、債権者の合意を得て家や土地を売却する方法です。

略して任売（にんばい）と呼ばれることもあります。

本来、不動産を売却する場合は残っている借入金全額の返済を売却と同時にしなければなりません。

不動産には「抵当権」（借金のカタになっている）がついているため、勝手に売却することはできないのです。

もし不動産を売却しようとして、その売却金額が残債（残っている借入額）を下回る場合には、不足分を手持ちから出さないと売却できません。

しかし住宅ローンを滞納している状態で、さらに不足分をポンと出すことはなかなか難しいですよね。

そこで任意売却という手段をとれば、債権者の合意のもと、抵当権を解除してもらい不動産を売却することが可能になります。

そして売却代金から経費を控除したうえで、残った金額だけを一旦返済するという方法です。

つまり任意売却なら、借入額全額を支払わない段階で不動産を売却することが可能なのです。

もちろん本来返済しなければならない金額を一部分しか支払わずに売却するので、銀行など債権者の同意が必要であることは言うまでもありません。

その代わり、強制執行される競売とは異なり本人の意思で売却できる方法なので、競売よりも高く売ることが可能です。

では次に、任意売却のメリット・デメリットを詳しく説明していきます。

任意売却のデメリット

任意売却は保証会社と専門の不動産担当者が交渉しながら行われます。

本来なら返すべきお金を一部分しか払わずに売却をするので、信用情報に履歴が残ります。

任意売却のメリット

１：競売よりも高くれる可能性がある

任意売却は、通常の不動産売却と同様に一般の市場で売却活動を行えます。

競売の場合、内見（内覧）という室内を見る機会がないこともあり、一般人ではなく不動産業者が落札することがほとんどです。

そのため落札金額は物件の相場より低くなり、約7割ほどというケースが多いです。

一方、任意売却であれば相場に近い金額で売却することができるので、債務の圧縮が可能です。

２：住宅ローンの支払いを止めたまま、短期間で売却活動ができる

競売の場合、差押えの申立をされてから入札開始まで一般的に6ヶ月～８ヶ月程の期間が空きます。

一方、任意売却は買主さえ見つかれば、あとは手続きを行うだけなので、短期間で売却をすることが可能です。

３：引越しの日程や費用の面で融通が利く場合も多い

任意売却は銀行など債権者の協力が必要です。

そして、債権者は残債務をなるべく多く回収したいという想いがあります。

任意売却を行うことで、競売よりも多くの回収金額を見込めるため、話し合いにも良好な関係で対応してもらえることが多くなります。

たとえば任意売却後も住宅ローンが残った場合は支払いが必要ですが、一括返済が原則の競売と異なり、任意売却の場合は債権者と交渉して月々分割支払いが可能です。

また競売にかけられた場合は強制的に追い出されるので、引っ越すタイミングも自分たちでは決められません。

その点、任意売却で債権者と良好な関係を築くことで、引越し日や引越し費用を確保することも可能です。

４：近所の人に知られても精神的な負担が少ない

競売の場合、あなたの不動産が競売にかけられているという情報がインターネット上に公開されてしまうので、住宅ローンの支払いが滞っていることが推測されてしまう恐れがあります。

一方、任意売却であれば通常の中古物件の売却と同じような見せ方ができるので、もし近所に知られても精神的な負担が軽く済みます。

任意売却により住宅ローンの負担軽減に成功した事例

任意売却前

【背景】

• 主婦の方からの相談
• 夫が元職場で病気を原因に減俸
• 転職したものの年収が約4割減に
• 住宅ローンを滞納し始める
• 他でキャッシングをし一時凌ぎをするも悪循環に
• 妻も働き始めたが小さい子供が2人おり、稼げても月に10万円程度で追いつかず
• 住宅ローンの一括返済の通知が届いてしまう

任意売却後

• 任意売却が無事に成功！
• 債務整理も同時並行で実行
• その結果、生活は大幅に改善
• 競売等の事情は知られずに普通に引越しできたため、子供への影響も抑えられた
• 生活にゆとりが出来たことで精神的にも余裕ができた
• 子供が通いたがっ ていた習い事も行かせてやれるようになった
• 家族に平和が戻ってきたと実感

競売を回避し、任意売却が可能な期間はいつまで？

任意売却で解決可能な期間は意外とあります。

競売開始通知が届いても間に合う可能性があります。

任意売却の進め方

任意売却はどのように進められるか、具体的に手順について紹介します。

1. 調査と査定
依頼を受けた不動産屋が物件調査を行います。

なお査定価格は近隣の相場（市場価格）と同程度です。

2. リスケジュール
住宅ローンの返済が滞る場合でも、いきなり任意売却に進むわけではありません。

はじめは返済条件を変更することで、住宅ローンを返していけるかを検討します。

これをリスケジュール（通称リスケ）と言います。

住宅ローンのリスケジュールは、一時的に返済期間を延長することで、月々の返済額を減らします。

ただしリスケジュールで状況が改善されないと分かった場合は、すぐ任意売却に進みます。

のんびり構えていると競売が発令され、計画は頓挫するからです。

3. 媒介契約の締結
方向性が任意売却に決まると専任媒介契約を締結します。

4. 債権者（保証会社）に任意売却の申し入れ
査定価格に参考に、債権者と売却価格を協議し価格を取り決めると、不動産屋の担当者が任意売却を正式に申し入れを行います。

5. 売却活動
不動産流通機構の「レインズ」や、住宅情報サイト、住宅情報誌などに当該物件情報が掲載され、売却活動が進められます。

6. 買受人（買主）の決定
購入希望者が出たら買付証明書を作成し債権者に提出し、購入価格の承諾を得て買受人を決定します。

7. 債権者に配分表を提出
債権者に購入価格から差し引かれる金額を記載した配分表を提出し、債権者の同意を得ます。

8. 売買契約の締結
買主と売買契約を結び、引き渡し日時も買受人と相談の上、確定させます。

9. 引越し
依頼人の引越し代金は売却代金から出るケースもあります。

10. 決済〜抵当権抹消、費用の精算等
売却代金は借入金の返済に充てられます。

なお任意売却は売主の経済的困窮から、印紙代、抵当権抹消費用、仲介手数料などの費用を、売却代金から充当するのが一般的です。

代金決済後も残債が残る場合は、債権者と返済方法を協議します。

しかしその返済は、毎月の生活に支障をきたすようなレベルではありません（月1万から数万円など）。

住宅ローンが払えないなら、早めに任意売却の専門家に相談しよう

メリット・デメリット各々ありますが、競売にかけられる前に任意売却を検討した方が良いことは明白です。

住宅ローンを3ヶ月以上滞納している方は、今すぐ今すぐ専門機関への相談をお勧めします。

一緒に対応策を考えてもらいましょう。

競売開始決定通知が届いている場合でも、まだ間に合う可能性があります。

北海道の各都市の任意売却に対応しています

札幌市/小樽市/室蘭市/帯広市/北見市/夕張市/岩見沢市/網走市/留萌市/稚内市/美唄市/芦別市/江別市/赤平市/紋別市/士別市/名寄市/三笠市/根室市/千歳市/滝川市/砂川市/歌志内市/深川市/富良野市/登別市/恵庭市/伊達市/北広島市/石狩市/北斗市

青森県の各都市の任意売却に対応しています

青森市/弘前市/八戸市/黒石市/五所川原市/十和田市/三沢市/むつ市/つがる市/平川市

岩手県の各都市の任意売却に対応しています

盛岡市/宮古市/大船渡市/奥州市/花巻市/北上市/久慈市/遠野市/一関市/陸前高田市/釜石市/八幡平市/二戸市/滝沢市

宮城県の各都市の任意売却に対応しています

仙台市/石巻市/塩竈市/大崎市/気仙沼市/白石市/名取市/角田市/多賀城市/岩沼市/登米市/栗原市/東松島市

秋田県の各都市の任意売却に対応しています

秋田市/能代市/横手市/大館市/男鹿市/湯沢市/鹿角市/由利本荘市/潟上市/大仙市/北秋田市/にかほ市/仙北市

山形県の各都市の任意売却に対応しています

山形市/米沢市/鶴岡市/酒田市/新庄市/寒河江市/上山市/村山市/長井市/天童市/東根市/尾花沢市/南陽市

福島県の各都市の任意売却に対応しています

福島市/会津若松市/郡山市/いわき市/白河市/南相馬市/須賀川市/喜多方市/相馬市/二本松市/田村市/伊達市/本宮市

茨城県の各都市の任意売却に対応しています

水戸市/日立市/土浦市/古河市/石岡市/結城市/龍ケ崎市/下妻市/常総市/常陸太田市/高萩市/北茨城市/笠間市/取手市/牛久市/つくば市/ひたちなか市/鹿嶋市/潮来市/守谷市/常陸大宮市/那珂市/筑西市/坂東市/稲敷市/かすみがうら市/行方市/桜川市/鉾田市/つくばみらい市/小美玉市/神栖市

栃木県の各都市の任意売却に対応しています

宇都宮市/足利市/栃木市/佐野市/鹿沼市/日光市/小山市/真岡市/大田原市/矢板市/那須塩原市/さくら市/下野市/那須烏山市

群馬県の各都市の任意売却に対応しています

前橋市/高崎市/桐生市/伊勢崎市/太田市/沼田市/館林市/渋川市/藤岡市/富岡市/安中市/みどり市

埼玉県の各都市の任意売却に対応しています

さいたま市/熊谷市/行田市/秩父市/飯能市/加須市/本庄市/東松山市/春日部市/狭山市/羽生市/鴻巣市/深谷市/上尾市/草加市/蕨市/戸田市/入間市/朝霞市/志木市/和光市/新座市/桶川市/久喜市/北本市/八潮市/富士見市/ふじみ野市/三郷市/蓮田市/坂戸市/幸手市/鶴ヶ島市/日高市/吉川市/白岡市

千葉県の各都市の任意売却に対応しています

千葉市/松戸市/銚子市/館山市/木更津市/野田市/香取市/茂原市/成田市/佐倉市/東金市/匝瑳市/旭市/習志野市/勝浦市/市原市/流山市/八千代市/我孫子市/鴨川市/鎌ヶ谷市/君津市/富津市/浦安市/四街道市/袖ヶ浦市/八街市/印西市/白井市/冨里市/山武市/いすみ市/南房総市/大網白里市

東京都の各都市の任意売却に対応しています

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神奈川県の各都市の任意売却に対応しています

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新潟県の各都市の任意売却に対応しています

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長野県の各都市の任意売却に対応しています

長野市/松本市/上田市/岡谷市/飯田市/諏訪市/須坂市/小諸市/伊那市/駒ヶ根市/中野市/大町市/飯山市/茅野市/塩尻市/佐久市/千曲市/東御市/安曇野市

山梨県の各都市の任意売却に対応しています

甲府市/富士吉田市/甲州市/都留市/山梨市/大月市/韮崎市/南アルプス市/北杜市/甲斐市/笛吹市/上野原市/中央市

富山県の各都市の任意売却に対応しています

富山市/高岡市/射水市/魚津市/氷見市/滑川市/黒部市/砺波市/小矢部市/南砺市

石川県の各都市の任意売却に対応しています

金沢市/七尾市/小松市/輪島市/珠洲市/加賀市/羽咋市/かほく市/白山市/能美市/野々市市

福井県の各都市の任意売却に対応しています

福井市/敦賀市/越前市/小浜市/大野市/勝山市/鯖江市/あわら市/坂井市

岐阜県の各都市の任意売却に対応しています

岐阜市/大垣市/高山市/多治見市/関市/中津川市/美濃市/瑞浪市/羽島市/恵那市/美濃加市/土岐市/各務原市/可児市/山県市/瑞穂市/飛騨市/本巣市/郡上市/下呂市/海津市

静岡県の各都市の任意売却に対応しています

静岡市/浜松市/沼津市/熱海市/三島市/富士宮市/伊東市/島田市/富士市/磐田市/焼津市/掛川市/藤枝市/御殿場市/袋井市/下田市/裾野市/湖西市/伊豆市/御前崎市/菊川市/伊豆の国市/牧之原市

愛知県の各都市の任意売却に対応しています

名古屋市/豊橋市/瀬戸市/半田市/春日井市/豊川市/津島市/碧南市/刈谷市/安城市/西尾市/蒲郡市/犬山市/常滑市/江南市/小牧市/稲沢市/新城市/東海市/大府市/知多市/知立市/尾張旭市/高浜市/岩倉市/豊明市/日進市/田原市/愛西市/清須市/北名古屋市/弥富市/みよし市/あま市/長久手市

三重県の各都市の任意売却に対応しています

津市/四日市市/伊勢市/松阪市/桑名市/鈴鹿市/名張市/尾鷲市/亀山市/鳥羽市/熊野市/いなべ市/志摩市/伊賀市

滋賀県の各都市の任意売却に対応しています

大津市/彦根市/長浜市/近江八幡市/草津市/守山市/栗東市/甲賀市/野洲市/湖南市/高島市/東近江市/米原市

京都府の各都市の任意売却に対応しています

京都市/福知山市/舞鶴市/綾部市/宇治市/宮津市/亀岡市/城陽市/向日市/長岡京市/八幡市/京田辺市/京丹後市/南丹市/木津川市

大阪府の各都市の任意売却に対応しています

大阪市/堺市/岸和田市/池田市/吹田市/泉大津市/高槻市/貝塚市/守口市/茨木市/八尾市/泉佐野市/富田林市/寝屋川市/河内長野市/松原市/大東市/和泉市/箕面市/柏原市/羽曳野市/門真市/摂津市/高石市/藤井寺市/泉南市/四条畷市/交野市/大阪狭山市/阪南市

兵庫県の各都市の任意売却に対応しています

神戸市/洲本市/芦屋市/伊丹市/相生市/豊岡市/加古川市/たつの市/赤穂市/西脇市/宝塚市/三木市/高砂市/川西市/小野市/三田市/加西市/篠山市/養父市/丹波市/南あわじ市/朝来市/淡路市/宍粟市/加東市

奈良県の各都市の任意売却に対応しています

奈良市/大和高田市/大和郡山市/天理市/橿原市/桜井市/五条市/御所市/生駒市/香芝市/葛城市/宇陀市

和歌山県の各都市の任意売却に対応しています

和歌山市/海南市/橋本市/有田市/御坊市/田辺市/新宮市/紀の川市/岩出市

鳥取県の各都市の任意売却に対応しています

鳥取市/米子市/倉吉市/境港市

島根県の各都市の任意売却に対応しています

松江市/浜田市/出雲市/益田市/大田市/安来市/江津市/雲南市

岡山県の各都市の任意売却に対応しています

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広島県の各都市の任意売却に対応しています

広島市/呉市/竹原市/三原市/尾道市/福山市/府中市/三次市/庄原市/大竹市/東広島市/廿日市市/安芸高田市/江田島市

山口県の各都市の任意売却に対応しています

下関市/宇部市/山口市/萩市/防府市/下松市/岩国市/光市/長門市/柳井市/美祢市/周南市/山陽小野田市

徳島県の各都市の任意売却に対応しています

徳島市/鳴門市/小松島市/阿南市/吉野川市/阿波市/美馬市/三好市

香川県の各都市の任意売却に対応しています

高松市/丸亀市/坂出市/善通寺市/観音寺市/さぬき市/東かがわ市/三豊市

愛媛県の各都市の任意売却に対応しています

松山市/今治市/宇和島市/八幡浜市/新居浜市/西条市/大洲市/伊予市/四国中央市/西予市/東温市

高知県の各都市の任意売却に対応しています

高知市/室戸市/安芸市/南国市/土佐市/須崎市/宿毛市/土佐清水市/四万十市/香南市/香美市

福岡県の各都市の任意売却に対応しています

北九州市/福岡市/大牟田市/久留米市/直方市/飯塚市/田川市/柳川市/嘉麻市/朝倉市/八女市/筑後市/大川市/行橋市/豊前市/中間市/小郡市/筑紫野市/春日市/大野城市/宗像市/太宰府市/糸島市/古賀市/福津市/うきは市/宮若市/みやま市

佐賀県の各都市の任意売却に対応しています

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長崎県の各都市の任意売却に対応しています

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熊本県の各都市の任意売却に対応しています

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大分県の各都市の任意売却に対応しています

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宮崎県の各都市の任意売却に対応しています

宮崎市/都城市/延岡市/日南市/小林市/日向市/串間市/西都市/えびの市

鹿児島県の各都市の任意売却に対応しています

鹿児島市/鹿屋市/枕崎市/いちき串木野市/阿久根市/奄美市/出水市/伊佐市/指宿市/南さつま市/霧島市/西之表市/垂水市/薩摩川内市/日置市/曽於市/志布志市/南九州市/姶良市

沖縄県の各都市の任意売却に対応しています

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