家を売却し故郷に帰りたい父 イエ男
家を売るのと貸すのとでは、どちらが得か?

家の売却を検討する際、こう悩むことも多いのではないでしょうか?

実際、我が家も悩みました。

こればかりは本当にケースバイケース。貸家にした場合のメリット・デメリット、物件条件、資産状況など総合的な観点から検討する必要があります。

ただ「こういう場合は売却した方がいい」というポイントはありますので、その見極めポイントをご紹介します。

家を貸す場合のメリットとデメリット

貸家のメリット

家を貸すメリット

不労所得収入として毎月賃料が入ってくる

持ち家を貸家とする場合の一番のメリットはこの不労所得収入ですよね。 毎月決まった家賃が入ってきます。

不動産投資は資産家たちにも人気の手法の一つです。上手く軌道に乗せることができれば、立派な副収入となります。

貸す物件が分譲マンションや土地付き戸建て住宅なら、キッチンなどの設備機器のグレードが高く、一般の賃貸専用につくられた住宅と比べて人気があるので、賃料を高めに設定することも可能です。

住宅ローンの金利や固定資産税などが経費として認められるので節税になる

これまで普通に支払ってきた住宅ローンの金利や固定資産税が経費として認められるようになりますので、所得から控除することができます。

貸家のデメリット

家を貸すデメリット

初期投資費用がかかる

貸家にするには当然内装を綺麗にしないといけませんのでお金がかかります。 壁紙の張替えやハウスクリーニングだけでも30万円前後の出費となります。

また、これらは最低限の出費であり、入居者が入れ替わればその度にハウスクリーニングは負担しなければなりません。ハウスクリーニング費用は最低でも5万円前後はかかります。

入居者がいない空室リスク

入居者が無事に見つかっても、その人が永遠に住み続けてくれるとは限りません。

もしも入居者がいなくなると、その期間の家賃収入は0円。それでも税金は払い続けなければなりませんし、人が住まない家は傷みが早いので修繕費もかさんできます。

家賃の滞納・夜逃げ

入居者が毎月きちんと家賃を支払ってくれる保証はどこにもありません。

もちろん払ってくれる人が大多数ではありますが、最悪の場合、数ヶ月家賃を滞納したあげく夜逃げなんて可能性もゼロではありません。

住人トラブル対応

見知らぬ人に家を貸すとなると、様々なリスクを背負うことになります。

もしも入居者が常識のない人だった場合、 「部屋を綺麗に使ってくれない」「近隣からクレームが入る」などのトラブル悩まされることになります。

また場合によっては「夜中にトイレの水が詰まったから修理を呼んで欲しい」「エアコンが壊れたので買いかえて欲しい」など思わぬ出費に悩まされることもあります。

こうしたトラブルを自力で対応するのはかなり難しいですし、精神的ストレスにもなります。

もちろん不動産会社に管理をお願いすることもできますが、そうした場合は毎月の管理費(賃料の3~5%/月)が取られてしまいます。

家を「売る」「貸す」で悩んだ場合の5つの検討ポイント

家を売るか貸すか

これまでご紹介してきたように、家を貸す場合にはデメリットが沢山あります。

そのため「とりあえず貸してみて、駄目だったら売ればいいや」という安易な気持ちの場合は、迷わず「売却」することをおすすめします。

一方、デメリットを考慮した上で、事前にきちんとプランを立てて始めれば黒字化することも可能でしょう。

貸した場合のメリット・デメリットと合わせて、次の検討ポイント5つもぜひチェックしてみてください。当てはまるものが多ければ、売却が向いているといえます。

1)住宅ローンが残っている

月10万円の家賃収入があっても、年間でやっと120万円。10年間かけてようやく1,200万円のローン返済ができます。

しかも、これは10年間ずっと入居者が絶えなかった場合の話で、実際は入居者がずっと住み続けてくれる保証はありません。

住宅ローンの残債がある場合は、家を売却して残債を無くす方が長い目で見たときにリスクは少ないです。

2)今後その家に住む予定がない

将来的に自分がその家に住む予定があるのであれば、それまで貸家にするのはアリです。

しかし、今後住む予定が全く無い場合は売ってしまった方が得と言われてます。

なぜなら、人が住めば住むほど家の価値はどんどん下がります。また、入居者がいない時期があれば税金が重荷にもなります。価値が下がる前に売却を検討した方が良いでしょう。

3)修繕費を払い続ける余裕がない

経年劣化による家の修繕費は、家の持ち主が負担しなければなりません。

その資金的余裕が無いのであれば、貸家にはせず売却してしまった方が負担がありません。

4)今後その土地価格の上昇が見込めない

駅近だったり、ネームバリューのある人気の地域で今後も価格は下がらないであろう土地にある家、あるいは駅や商業施設が確実に建設予定で今後値上がりするであろう土地にある家は、持ち続けても良いでしょう。

しかし、そういう好立地にある家でない場合は毎年の固定資産税もばかにならないので、売却を検討した方が良いでしょう。

5)不動産屋への管理費の支払いに抵抗がある

入居者探しや毎月の入金管理など、家の管理を不動産屋にお願いすると管理料を支払う必要があります。

自分で管理できるのであればもちろん不要な出費ですが、自分だけで行うのは手間なので不動産屋に依頼することがほとんどです。

値段はだいたい月1~2万円前後となります。この年間12万円~24万円の管理費を永遠と支払っていくことに抵抗がある場合は、家を売却した方が得策です。

迷った場合はまず相場を比較しよう

売却か貸家か

賃貸のメリット・デメリットや検討ポイントをお伝えしてきましたが、肝心なのは「そもそも金銭的にどちらが得なのか?」という点ですよね。

結論は冒頭でもお伝えしたようにケースバイケースなのですが、一番良いのは「売却した場合の相場」と「貸家にした場合の相場」を実際に調べて比較することです。

そして「貸家にした場合のリスクを背負ってでも金銭的に回収できるのか」を計算するのが手っ取り早いです。

売却した場合の相場の調べ方

HOME4U売却査定

まず「売却した場合の相場」を調べるには、我が家も活用した「HOME4U不動産一括査定サイト」が便利です。

無料で使える不動産売却一括査定サービスで、参画企業数も業界最多なので、複数の不動産屋から査定額をまとめて出してもらえ、それらを比較することで家がいくらで売れるのかを調べます。

正確な査定額を出してもらいたい場合は実際に自宅を見に来てもらう訪問査定を、ざっくりの査定額で良いならオンライン上で完結する机上査定を選択できるので、好みに合わせて選んでください。

貸家にした場合の相場の調べ方

次に「貸家にした場合の相場」の調べ方ですが、マンションであれば「マンションnavi」という便利なサービスがあります。

業界では有名な人気サイトで、マンションの「売却」「買取」「賃貸」3つの査定をまとめて行えて大変便利です。

ただ、我が家のように一戸建ての賃料を調べる便利なサイトは今のところありません。

それでも我が家はHOME4Uで訪問査定を依頼していたので、実際にプロの不動産屋さんに直接質問しました。

住み替え希望の母 イエ美
もし家を貸し出した場合、我が家なら賃料はいくら取れそうですか?

 

こうして「売却した場合の相場」と「貸家にした場合の相場」が揃ったので、元が取れるか計算しました。

我が家の場合は3年間一度も入居者が途絶えることなく賃料が入ってくると仮定して、ようやく初期投資費用が回収できる計算だったのと、将来的に土地の値下がりは予想できても値上がりする可能性はほぼ0だったので、売却することにしました。

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