家を売却し故郷に帰りたい父 イエ男
不動産屋には仲介手数料をいくら支払えばいいんだ?
実家売却を任された娘 イエ子
わたしも気になっていたので、一緒に仲介手数料を計算してみましょう。

不動産売却の仲介手数料の計算方法

仲介手数料は宅地建物取引業法という法律で上限が定められているので、仲介する不動産屋によって上限に差が出ることはありません

それでは詳しく計算方法を確認していきましょう。

仲介手数料は売買価格によって3つに区分して計算されます

【区分1】
売買価格が200万円以下なら、5%のみが適用されまます。

【区分2】
売買価格が400万円以下なら200万円まで5%、200万円を超える残りの額に4%が適用されます。

【区分3】
売買価格が400万円超なら、400万円を超える部分については、3%が適用されます。

一見すると仕組みは複雑で、計算は面倒くさそうに思われたかもしれません。

でも安心してください。

実は仲介手数料の簡単な計算方法があります。

【仲介手数料の簡単な計算方法】

売買価格の3%+6万円に消費税=仲介手数料

家を売却し故郷に帰りたい父 イエ男
確かに、この式なら簡単に仲介手数料を計算できるな。
でもこの6万円って何だ?

それでは以下に6万円が生まれた理由を説明していきます。

不動産仲介手数料を簡単に計算する方法

上述の3つの区分は「積み上げ方式」になっています。

【200万までの5%】 と
【200万円以上、400万円未満の5%】 と
【400万円以上の3%】を

それぞれ計算して足すのです。

不動産仲介手数料の計算

たとえば不動産売買価格が2,500万円だとしたら、図のように3段階で計算していき、不動産仲介手数料は81万円+消費税となります。

でも3段階に分けて計算するのは面倒ですよね。

そこで次は各区分の「差」に着目してみてみます。

ステップ1

まずは区分1と区分2に焦点を当てて、正規の式で計算してみます。

たとえば売買価格が250万円なら

計算1)200万円は5%で10万円

計算2)残りの50万円は4%で2万円

計算3)10万円+2万円=12万円に消費税8%を足して129,600円

つまり129,600円が仲介手数料となります。

上述した区分1と区分2の境目となる200万円での1%の差額分が、実はちょうど「2万円で調整」できます(←計算2)。

実家売却を任された娘 イエ子
お父さん、ここまで大丈夫?
家を売却し故郷に帰りたい父 イエ男
もちろんだ!

ステップ2

次は区分することなく、全額を4%で計算してみます。

計算1)250万円の4%=10万円

計算2)調整額2万円を足すと12万円

計算3)12万円に8%の消費税を足すと129,600円

いかがでしょうか?

計算結果は同じですが、ステップ1の計算方法よりも簡単です。

同じ要領で区分2と区分3の差を計算すると、1%の差額分がちょうど「4万円で調整」できます。

そして区分1~2の調整額2万円と、区分2~3の調整額4万円を足すと、ちょうど6万円になり、謎の6万円はここから生まれました。
 

売買価格(税込) 料率
区分1 200万円以下 5%
区分2 200万円を超える部分〜400万円まで 4%+2万円
区分3 400万円を超える部分〜 3%+6万円

 

不動産は400万円を超える売買が一般的なため「売買価格の3%+6万円に消費税」が仲介手数料の計算方法として知られるようになったのです。

仲介手数料の支払については不動産屋から説明があるはずですが、後のトラブル防止のためにも、事前に自分でも計算しておくと安心です。

不動産仲介手数料って値引きできるの?

冒頭でお伝えしたように、仲介手数料に「上限」は設定されていますが、必ずしも上限でなければならないわけではありません。

つまり値引き交渉することは可能ですし、実際に仲介手数料の値引きを特徴の1つとしてアピールしている不動産屋もあります

では、どんな場合なら値引き交渉がしやすいのでしょうか?

仲介手数料は売買価格に対して「料率」で定められていますので、同じ売買でも物件価格が高いほうが不動産屋が得られる報酬(仲介手数料)は高額になります。

そのため物件価格の違いで業務内容にさほど違いがない場合は、値引きに応じてもらえる可能性があります。

たとえば同じ100坪の土地の売買でも、地価の高い場所にあれば当然高い金額で取引され、地価の安い場所にあれば安く取引されます。

そして販促には地価により費用の差が出る場合もありますが、それ以外では不動産屋が行う業務に特に差はありません。

つまり高額で売買できれば手数料はおのずと上がるので、不動産屋も早く売りさばきたい場合には仲介手数料を値引きする可能性はあります。

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