不動産屋が儲かる仕組みをご存知ですか？
この記事では「両手取引」「片手取引」、そして海外では違法だけど日本では横行している不動産の「囲い込み」という手口についてお伝えします。
両手取引と片手取引とは
家や土地の売却を不動産にお願いした場合、私たちは不動産屋に仲介手数料を支払う必要があります。
この仲介手数料が不動産屋の報酬になります。
仲介手数料はいくらかというと「不動産売買価格の3％＋6万円に消費税」になります。
たとえば2,500万円で家を売却できた場合、81万円＋消費税を不動産屋へ報酬として支払います。
そして仲介手数料は家を売りたい売主と、家を買いたい買主の「双方から」支払われることになります。
そのため不動産屋としては一度の不動産売買で報酬が2倍になる「両手取引」が一番おいしい形となります。
- 片手取引とは：売主または買主のどちらか一方の代理人として取引にかかわること
- 両手取引とは：売主と買主 双方の代理人として取引にかかわること
住み替え・買い替え希望なら不動産屋の心理を上手く利用しよう
もし住み替え・買い替えのために今住んでいる家の売却を検討している場合は、ただ「家を売りたい」と伝えるのではなく、「住み替えをしたい」と伝えると良いです。
なぜなら
住み替え希望なら、売却だけでなく、自社を通して家を購入してもらえる可能性がある。
売買に成功すれば報酬は２倍になるから、頑張るぞ！
となるので、同じ売買活動でも自然とやる気を出してくれるからです
両手取引には大きな矛盾がある
「高く」売りたい売主と、「安く」買いたい買主。
利害の相反する売主と買主 双方の代理人を１つの不動産屋が兼ねると、どちらの希望も十分に代理できなくなってしまう場合があります。
そう、両手取引には大きな矛盾があるんです。
中には、他の不動産屋を通して問い合わせをしてきた買い手に対して、
「その物件はもう購入申し込みがあります」
など何かしら理由をつけて物件の紹介を断る「囲い込み」という手口を使う悪徳不動産屋がいることも事実です。
海外の多くの国では公平性を欠くとして両手取引や囲い込みは法律で禁じられているのですが、日本では違法ではないため横行しています。
不動産屋の「囲い込み」を見抜く方法
ただ、こうした悪徳不動産屋を排除するために、国土交通省は2016年1月から売主も「レインズ」で登録状況を確認できる「ステータス管理」を導入しました。
レインズとはReal Estate Information Network Systemの頭文字をとった略語で、基本的に不動産屋しか見られない、日本中の物件売買情報をリアルタイムで検索できるシステムのことです。
売主が見れるのは自分の不動産情報だけですが、たとえばどこからも申込は入っていないのに、
「書面による購入申込みあり」
「売主都合で一時紹介停止中」
などの表記がレインズ上にある場合は、仲介を依頼している不動産屋を問いただすことで囲い込みされていないか確認できます。