家や土地の売却によって利益が発生した場合には「譲渡所得税」が発生します。
この記事では、この譲渡所得税を節税する方法をお伝えします。
譲渡所得を下げることが節税のポイント
譲渡所得税の対象となる譲渡所得の計算方法は次のように計算します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入額 － 取得費・譲渡費用・特別控除
つまり取得費や譲渡費用が大きければ大きいほど、課税対象となる譲渡所得は少なくなり節税へと繋がります。
そのため「取得費」や「譲渡費用」を正しく計算することが大切となります。
また「特別控除」も３種類あるので、適用要件を満たしている場合はぜひ活用していきましょう。
取得費とは
取得費とは、土地や建物を購入するために直接かかった費用のことです。
取得費に該当する主なものは以下になります。
- 家や土地を購入した際に支払った代金
- 家を建てた際の建築費用（材料費）
- 土地や建物を購入した際に納めた登録免許税や登記費用（贈与・相続による取得も含む）
- 不動産取得税
- 印紙税
- 土地の埋立てや土盛りのために支払った造成費用
- 土地の取得に際して支払った土地の測量費
- 不動産を購入するために借入した資金の利子のうち、その不動産を実際に使用開始する日までの期間に対応する部分の利子
譲渡費用とは
譲渡費用とは、土地や建物を売却するために直接かかった費用のことです。
譲渡費用に該当する主なものは以下になります。
- 家や土地を売却する際に支払った不動産仲介手数料
- 売主が負担した印紙税
- 貸家を売るため、借家人に家屋を明け渡してもらう時に支払った立退料
- 土地を売却するために、その上の建物を解体した費用
- 既に売買契約を締結している物件を、更に有利な条件で売るために支払った違約金
ここでは代表的なものを取り上げましたが、国税庁の公式HPにはこの他にも費用として該当するものが記載されています。
不動産売却時は大きなお金が動くので、その分の税金や手数料も大きなものになります。
少しでも損しないよう、取得費や譲渡費用に当てはまるものがないか確認されることをおすすめします。
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購入当時の書類が残ってなくて取得費が不明な場合
取得費と譲渡費用が節税のポイントなのは、お分かりいただけたと思います。
でも家の購入時には売却を考えていなかったり、先祖伝来の土地建物なので購入時期が昔すぎたりと、取得費の詳細が分からないケースもあります。
その場合には上記で紹介した「実額法」ではなく、売却金額の５％を取得費とする「概算法」で計算することができます（参考:国税庁「取得費が分からないとき」）。
【例】家を3,000万円で売却した場合に取得費が不明の場合は、売却金額の5％である150万円を取得費とすることができます。
しかし3,000万円で売れる物件の取得費が150万円だけということは滅多にありません。
そのため全ての書類が保管されていないとしても、できる限り取得費の証明ができる書類を集めてみることをおすすめします。
なぜなら、その書類に信憑性があると認められれば、税務署への申告が認められ、節税へ大きく近づけるからです。
ステップ１：取得費を証明できそうな書類を集める
- 新築時のパンフレット
- 借入の書類
- 購入当時の公示価格を調べる
など、できるだけ多くの書類を集めてみてください。
ステップ２：申述書を確定申告書に添付する
集めた書類のコピーと一緒に、購入時の状況説明と紛失した理由を書いた申述書を確定申告書に添付して提出します。
ステップ３：申告を認めてもらう
税務署がその内容に信憑性があると認めた場合には、申告が認められます。
取得費がわかっていて、取得費が売却額の5％以下である場合には、5％で計上することができます。
そのため書類が残っているいないに関わらず、まずは節税のために計算してみることをおすすめします。
譲渡所得税を節税する３つの特例
譲渡所得税を節税するため「取得費」と「譲渡費用」についてお伝えしてきましたが、マイホームを売った場合なら「控除」も豊富にあるので要確認です。
１）マイホームを売ったときの3,000万円の特例
マイホームを売った時、最初にチェックすべき特例が「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」です。
譲渡所得が3,000万円までなら非課税になります。
この特例が適用されるなら、家を3,000万円以上で売却できた場合にのみ、譲渡所得税について考えればよいのです。
3,000万円の特例を受けるための主な要件
- 自分が住んでいる住宅を売ること（＝別荘や保養所でない）
- 以前住んでいた住宅の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
- 親子や夫婦など特別関係者への売却でないこと
２）マイホームを売ったときの軽減税率の特例
10年を超えて持っていたマイホームを売った場合には「軽減税率の特例」も当てはまります。
上記１「マイホームを売った時の3000万円の特別控除」を適用したうえで、さらに長期譲渡所得の税率を10％（譲渡所得6,000万円以下の場合）とすることができます。
軽減税率の特例を受けるための主な要件
- 自分が住んでいる住宅を売ること（＝別荘や保養所でない）
- 以前住んでいた住宅の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
- 売却する年の１月１日において、家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えていること
- 親子や夫婦など特別関係者への売却でないこと
３）相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
相続した住宅を3年以内に売却した場合、支払い済みの「相続税」を取得費に加算することができる特例です。
結果として、譲渡所属税が節税できます。
取得費として加算できる相続税額は
支払った相続税額×相続財産のうち売却した不動産に対する相続税評価額÷相続財産の相続税評価額の合計額
で算出されます。
取得費の特例を受けるための要件
- 相続や遺贈により財産を取得した者であること
- 財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 財産を相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却していること
税金に強い不動産屋の選び方
ここまで譲渡所得税の節税方法についてお伝えしてきましたが、譲渡所得の税率は所有期間によって変わるなど、税制は複雑で難しいところがあります。
そのため一口に不動産屋といっても、税金に強い不動産屋と弱い不動産屋があります。
そこで税金に強い不動産屋を効率よく見つけたいなら「HOME4U」を利用すると便利です。
我が家も利用したのですが、HOME4UはNTTデーターグループが運営する不動産一括査定サイトです。
Web入力ページには不動産会社への要望欄があり、「税金・節税についても知りたい」などと記載しておくだけで、税金について強い不動産屋を一度に選別することができます。