この記事では土地を相続した場合の相続税の基準となる「土地の相続税評価額」についてお伝えします。
土地の相続税評価額
詳しくは「なぜ相続税対策に土地活用がおすすめなのか？」でお伝えしていますが、相続税の課税基準は、現金は残高の100％が評価されるのに対し、土地は時価の80％程度で評価されます。
そう、土地というだけで評価が20%も下がるのです！
そのため近年は相続税対策として「土地活用」が人気となっています。
土地の時価は、形・間口の広さ・奥行・法的規制によって変わりますが、簡単にいえば「不整形の土地よりも正方形の土地の方が欲しい人は多い＝時価が高い」と評価されます。
土地の相続税評価額は「時価」が原則なので、時価が安い土地はその分相続税評価額も低くなります。
つまり土地の評価が下がれば「売却」という点では不利な点も出てきますが、「相続税対策」という点では有利になるのです。
土地の相続税評価額の減価要因
土地が低く評価される減価要因は10項目あります。
土地の形や法的規制の影響具合は住宅地と商業地では異なるので、地区区分ごとに考慮して細かく補正率が規定されています。
- 奥行きが長い土地、短い土地（奥行価格補正）
- 形がいびつな土地（不整形地補正）
- 道路に接していない土地（無道路地補正）
- 間口が狭い土地（間口狭小補正・奥行長大補正）
- 一部が斜面になっている土地（がけ地補正）
- 容積率が異なる２つ以上の地域にわたる土地
- 広い土地（広大地）
- 狭い道路に接している土地
- 都市計画道路予定地の区域内にある土地
- その他の減価要因
- 私道
- 土地区画整理事業中の土地
- 高圧線下の土地
- 埋蔵包蔵地
- 利用価値の著しく低下している土地（高低差・墓地隣接地・騒音・狭小・日照障害）
- 水路を隔てている土地
- 庭内神祠の敷地
- 造成費
土地の相続税評価は減価要因をもらさず適用してもらうことが大切
実際に土地の相続税評価額を出してもらう場合、税理士に依頼される方は多いと思います。
ただ税理士は不動産のプロではないので、いくら相続関係が得意と謳っていたとしても、実際には減価要因の適用漏れが多いのが現状です。
上述の減価要因１～４の適用漏れをするケースは稀ですが、現地を実際に図っていなかったり図面を作成していなかったりすることが多いので、その結果5～10の適用漏れがあったり、適用されていても正確な補正でなく、補正率が高くなっているケースが多くあります。
こうなると無駄に高い相続税を払わされる恐れも出てきます。
また広大地の評価に関しては矛盾が生まれやすく、評価方法が過去に何度か変更されてきています。
広大地の評価を適用するか否かは税理士の考え方次第なところもありますし、国税審判官も不動産のプロではないので、せっかく適用して申請しても机上の理論で広大地の評価適用を否認してくることもあります。
以上より、土地の相続税対策という観点から考えると、この減価要因を漏らさず適用するよう、手を抜かずに調査し、丁寧に補正率を算出してくれる不動産屋を見つけることが重要になります。
「相続税はいくらになるのか？」
「土地は売却した方がいい？活用した方がいい？」
いつかはやってくる相続。
家族みんなが納得できる方法を探るべく、ひとまず土地の無料査定だけはしてもらい、相続税対策を家族で考える機会にしてみてください。