中古住宅市場が拡大しているとはいえ「今すぐ売却しないと、もう買い手がつかなくなる！」という中古マンションタイプがあります。
この記事では、そんな今すぐ売却すべき中古マンションの３つの特徴をお伝えします。
1)駅から徒歩10分を超えるマンション
中古マンション購入者が重視するのは「交通の便の良さ」、職場への「アクセスの良さ」です。
また少子高齢化社会の日本において、高齢者世帯が郊外の一戸建てから駅近のマンションに住み替える流れが一般的になりつつあり、この場合も「立地」「交通の利便性」が最重要ポイントになります。
そのため駅から徒歩10分を超えるマンションは、今後、市場価値がどんどん下がる可能性が高いです。
特にバスを利用しないと最寄駅まで行けないなど、郊外の不便な立地にある大規模マンションは危険です。
築年数が20年～30年も経つと、新築時に入居した住人たちも高齢化します。
戸数が多ければ多いマンションほど管理組合の運営・取りまとめが難しくなり、管理状態が悪化してくる可能性もあります。
また徐々に売りに出される部屋が増え、空室が増えていくことで、売り出し価格を安く設定してもなかなか売れないという事態が起こることもあり得ます。
ずっと住み続けるつもりならばよいのですが、「いずれは売却したい」と考えているなら駅から徒歩10分を超えるマンションは早めに売却すべきです。
2)旧耐震基準のマンション
現在の新耐震基準が導入されたのは、1981年（昭和56年）6月1日です。
この日以前の建物は全てが危険というわけではありませんが、耐震性が十分ではない物件が多く含まれている可能性があります。
また旧耐震基準のマンションは、買主にとって住宅ローンの審査通過の難易度が上がるため、敬遠されやすいです。
たとえば長期固定金利住宅ローン「フラット35」であれば耐久性や耐震性の審査を受ける必要があり、民間金融機関の住宅ローンであれば融資期間が短くなってしまいます。
まだ現状では旧耐震基準のマンションでも住宅ローンを組むことができますが、今後は難しくなっていきます。
都心の好立地にあるブランドマンションや耐震補強が施されている物件などは別として、今後わざわざ旧耐震基準のマンションに手を出そうとする購入者は激減していくでしょう。
旧耐震基準のマンションを持っている方は、まだ取引ができる今のうちに素早く売却した方が賢明です。
自分の保有するマンションが新耐震基準か旧耐震基準か分からない場合は、管理会社などに一度確認してみてはいかがでしょうか。
3)総戸数30戸以下の小規模マンション
30戸以下というのはあくまでも目安で、要は小規模マンションについてです。
小規模マンションでは、大規模マンションに比べてスケールメリットが効かないために、一戸あたりの管理費や修繕積立金が割高になりがちです。
ただ新築時にはディベロッパー（開発業者）がお得感を出すために、管理費や修繕積立金を低めに設定している場合が多いです。
そしてその後、段階的に値上げしたり、修繕実施の際に一時金を徴収したりなどして帳尻を合わせてきます。
しかし築年数が経てば、入居者の経済事情は変わってきます。
中には管理費や修繕積立金の負担が重くなり、値上げしようにも値上げに反対する人や滞納する人が現れるかもしれません。
おまけに高齢化が進むことで、大規模マンションほどでないにしても管理組合の活動が停滞しがちになり、適切な管理が行われにくくなるかもしれません。
修繕積立金の不足で大規模修繕ができず、日常的な維持管理も十分に行われないとなると、負の連鎖に陥ってしまいます。
そうなると次第に退去者が増えていき、最悪の場合、マンションがスラム化してしまう恐れもあります。
特に、総戸数20戸未満のマンションの場合には注意が必要です。
金融機関の中には、20戸未満のマンションで自主管理の場合には住宅ローンを承認しないところもあります。
小規模マンションを保有している人は上記のようなリスクがあることを踏まえ、心配であれば売却を一度検討されることをおすすめします。
売れにくい中古マンションの特徴まとめ
以上、今すぐ売却すべきマンションの特徴についてお伝えしました。
- 駅から徒歩10分を超えるマンション
- 旧耐震基準のマンション
- 総戸数30戸以下の小規模マンション
１つでも特徴に該当するようなら、「もし今マンションを売るとしたら、いくらで売れるのか」下調べだけでも始めてみるのが賢明です。
